问答题
某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000m2，土地使用权年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为5。1～4层规划为商业，建筑面积为20000m2；5～20层规划为写字楼，建筑面积为30000m2。项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下。
(1) 项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。
(2) 该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的6%。写字楼在建成后1年末时售出。
(3) 商业主体建成后，还需投入2000元/m2的装修费，装修期为一年，装修费均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。
(4) 2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。
(5) 项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。
(6) 转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。
试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。
(1) 项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。
(2) 该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的6%。写字楼在建成后1年末时售出。
(3) 商业主体建成后，还需投入2000元/m2的装修费，装修期为一年，装修费均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。
(4) 2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。
(5) 项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。
(6) 转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。
试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。
【正确答案】(1) 根据题意，该在建工程土地面积10000m2，土地使用权年限为2003年10月1日至2043年9月30日，规划容积率为5，允许建筑面积为50000m2，其中1～4层为商业用房20000m2。，5～20层为写字楼30000m2。项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5%，即150元/m2，两项相加之和为3150元/m2。项目2004年6月动工，至估价时点2005年10月1日，已完成了全部工作量的30%，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，即50000m2×3150元/m2×30%=4725万元，假定费用是均匀投入，即在2003年10月1日与2005年10月1日的中间点投入，可视作2004年10月1日一次性投入，折现率为10%。工程的其余部分，应追加投资为50000×3150×70%=11025(万元)，在以后的24个月中投入，可视作2006年10月1日一次性投入11025万元。
(2) 该项工程在估价时点(2005年10月1日)后24个月即可竣工，即2007年10月1日可完成全部工程。写字楼在建成后一年末即2008年10月1日可以全部售出，售价为8000元/m2，写字楼销售面积为30000m2，销售税费为售价的6%，写字楼的净销售收入为：8000×30000×(1-6%)=22560万元。
(3) 商场部分还需投入2000元/m2的装修费，装修期一年，在期间(2007年10月1日～2008年10月1日)均匀投入，可视作在2008年3月31日一次性投入装修费用20000×2000=4000(万元)。
(4) 商场年经营收入(毛)为3亿元，包括税、经营成本在内的支出为营业收入的75%，年净经营收入为3×108×(1-75%)=7500(万元/年)，收益年份应自2009年10月1日至2043年10月1日(严格一点说是9月30日)共35年，按商业物业报酬率12%，折算至估价时点(2005年10月1日)的全部年经营收入的现值为：
(万元)
(5) 2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款，获得5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款，从贷款后半年开始第1次还款，每隔半年还款1次，共需还款10次，每次的等额本息还款额应为：
在此工程转让前已还贷两次，即2005年4月1日和2005年10月1日两次，而自2006年4月1日起共有8次还贷债务需由受让方归还，从2006年4月1日起每半年还款一次，至2009年10月1日止。
依上述资料，可作本题现金流量图。
(6) 综上所述，此时可用假设开发法求取在建工程(带抵押债务)转让的合理交易价格：
在建工程价值一续建完成后的房地产价值—续建成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—续建投资利润—买方购买在建工程应负担的税费
①续建完成后的房地产价值(以2005年10月1日为估价时点)
16949.66+46067.83=63017.49(万元)
②续建成本
10022.73+3151.94=13174.67(万元)
③管理费用 已在上述11025万元中包括。
④投资利息 从2006年4月1日起每隔半年需归贷款本息586.15万元，至2009年10月1日止共8次，折算到2005年10月1日共计：
(2) 该项工程在估价时点(2005年10月1日)后24个月即可竣工，即2007年10月1日可完成全部工程。写字楼在建成后一年末即2008年10月1日可以全部售出，售价为8000元/m2，写字楼销售面积为30000m2，销售税费为售价的6%，写字楼的净销售收入为：8000×30000×(1-6%)=22560万元。
(3) 商场部分还需投入2000元/m2的装修费，装修期一年，在期间(2007年10月1日～2008年10月1日)均匀投入，可视作在2008年3月31日一次性投入装修费用20000×2000=4000(万元)。
(4) 商场年经营收入(毛)为3亿元，包括税、经营成本在内的支出为营业收入的75%，年净经营收入为3×108×(1-75%)=7500(万元/年)，收益年份应自2009年10月1日至2043年10月1日(严格一点说是9月30日)共35年，按商业物业报酬率12%，折算至估价时点(2005年10月1日)的全部年经营收入的现值为：
(万元)(5) 2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款，获得5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款，从贷款后半年开始第1次还款，每隔半年还款1次，共需还款10次，每次的等额本息还款额应为：
在此工程转让前已还贷两次，即2005年4月1日和2005年10月1日两次，而自2006年4月1日起共有8次还贷债务需由受让方归还，从2006年4月1日起每半年还款一次，至2009年10月1日止。
依上述资料，可作本题现金流量图。
(6) 综上所述，此时可用假设开发法求取在建工程(带抵押债务)转让的合理交易价格：
在建工程价值一续建完成后的房地产价值—续建成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—续建投资利润—买方购买在建工程应负担的税费
①续建完成后的房地产价值(以2005年10月1日为估价时点)
16949.66+46067.83=63017.49(万元)②续建成本
10022.73+3151.94=13174.67(万元)③管理费用 已在上述11025万元中包括。
④投资利息 从2006年4月1日起每隔半年需归贷款本息586.15万元，至2009年10月1日止共8次，折算到2005年10月1日共计：
【答案解析】