问答题
下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称：
××储运公司××仓库部分土地和库房估价。
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价目的：
为××储运公司以××仓库部分土地、库房作价入股与外商设立中外合资企业提供价格依据。
五、估价依据：(略)
六、价格定义：
本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。
七、估价期日：2008年9月
八、估价日期：2008年8月30日至9月20日
九、估价结果
土地价格总计：19.1万美元，单位地价39.3美元/m2
房屋价格总计：419.2万元人民币，单价722.8元/m2(人民币)。
十、需要特殊说明的事项
(1)评估对象为××储运公司××仓库中的部分生产经营用地和库房。××储运公司与外商达成意向：在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。
(2)本报告所称市场价格是指公开市场价格。
(3)未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。
(4)本报告有效期为1年。
(5)本报告不对任何第三者承担责任。
十一、估价人员签名
×× 注册房地产估价师编号 ××××
×× 经济师、资产评估师编号 ××××
十二、土地估价机构(略)
2009年9月20日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地位置状况
位置：××仓库位于某市××路150号，靠近码头。
土地用途：仓储用地。
土地面积：××仓库总用地面积为152000m2，其中估价对象土地面积为4850m2。
土地利用状况：××仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68.5%，为104120m2，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。
土地等级：6等。
2．土地权利状况
评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号(略)。该土地为2000年经市土地管理部门批准依法征收的当地农地，并严格按规划建设使用。
3．建筑物及其他附着物状况(略)
二、地价影响因素分析
1．一般因素
某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖，四季分明，地质、水文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。
2．环境因素
××仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港叉纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全(五通：通路、电、上水、下水、电信)，具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。
3．个别因素
××仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自××仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地地势较高，无水浸和暴雨积水记录，地面承载力良好，均能达到设计要求。市政基础设施齐全，达到“五通一平”，地上建筑物面积为5800m2。
第三部分土地及附着物估价
一、估价原则(略)
二、估价技术路线
由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。
三、估价过程
基本公式：评估对象价格=土地价格+建筑物价格
(一)土地估价
1．成本法评估土地价格
本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需网内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。
(1)比较实例选择。本次评估收集了以下3个比较实例：
比较实例A：东平路32号，国有出让仓储用地；
比较实例B：临江路158号，国有出让运输业用地；
比较实例C：临江路194号，国有出让工业仓储用地。
(2)比较因素选择。比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)。
(3)编制因素条件说明见下表。
(4)编制比较因素条件指数表(略)。
(5)因素修正。由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。
第一部分总述
一、估价项目名称：
××储运公司××仓库部分土地和库房估价。
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价目的：
为××储运公司以××仓库部分土地、库房作价入股与外商设立中外合资企业提供价格依据。
五、估价依据：(略)
六、价格定义：
本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。
七、估价期日：2008年9月
八、估价日期：2008年8月30日至9月20日
九、估价结果
土地价格总计：19.1万美元，单位地价39.3美元/m2
房屋价格总计：419.2万元人民币，单价722.8元/m2(人民币)。
十、需要特殊说明的事项
(1)评估对象为××储运公司××仓库中的部分生产经营用地和库房。××储运公司与外商达成意向：在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。
(2)本报告所称市场价格是指公开市场价格。
(3)未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。
(4)本报告有效期为1年。
(5)本报告不对任何第三者承担责任。
十一、估价人员签名
×× 注册房地产估价师编号 ××××
×× 经济师、资产评估师编号 ××××
十二、土地估价机构(略)
2009年9月20日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地位置状况
位置：××仓库位于某市××路150号，靠近码头。
土地用途：仓储用地。
土地面积：××仓库总用地面积为152000m2，其中估价对象土地面积为4850m2。
土地利用状况：××仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68.5%，为104120m2，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。
土地等级：6等。
2．土地权利状况
评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号(略)。该土地为2000年经市土地管理部门批准依法征收的当地农地，并严格按规划建设使用。
3．建筑物及其他附着物状况(略)
二、地价影响因素分析
1．一般因素
某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖，四季分明，地质、水文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。
2．环境因素
××仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港叉纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全(五通：通路、电、上水、下水、电信)，具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。
3．个别因素
××仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自××仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地地势较高，无水浸和暴雨积水记录，地面承载力良好，均能达到设计要求。市政基础设施齐全，达到“五通一平”，地上建筑物面积为5800m2。
第三部分土地及附着物估价
一、估价原则(略)
二、估价技术路线
由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。
三、估价过程
基本公式：评估对象价格=土地价格+建筑物价格
(一)土地估价
1．成本法评估土地价格
本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需网内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。
(1)比较实例选择。本次评估收集了以下3个比较实例：
比较实例A：东平路32号，国有出让仓储用地；
比较实例B：临江路158号，国有出让运输业用地；
比较实例C：临江路194号，国有出让工业仓储用地。
(2)比较因素选择。比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)。
(3)编制因素条件说明见下表。
(4)编制比较因素条件指数表(略)。
(5)因素修正。由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。
【正确答案】土地估价技术报告错误之处：
1．估价目的中对土地权利说明不明确。
2．无估价对象描述。
3．估价定义中用途、基础设施、年期、权利未说明。
4．估价期日非具体时点(无“日”)。
5．估价结果中无大写、无汇率，币种不统一。
6．无土地估价结果一览表。
7．“需要特殊说明事项”中未对估价的假设条件(价格)进行说明。
8．说明事项中，未办理出让手续就入股。
9．报告有效期应为半年。
10．非土地估价师。
11．出具报告的时间离估价基期过长。
12．无四至说明。
13．无土地登记状况说明(地号、图号、证号等)。
14．土地级别与土地等混同。
15．他项权利无说明。
16．征地审批机关应为当地政府，而非土地部门。
17．一般因素描述不全(需进一步说明)。
18．区域因素分析错为环境因素分析。
19．个别因素描述不全(需进一步说明)。
20．估价方法应用错误(需进一步说明)。
21．因素修正表案例B错，应为23.47。
22．土地开发费无依据，不是客观费用。
23．计息期错，应为1年。
24．未计算土地税费、土地增值收益。
25．未作年期修正。
26．收益还原法中，收益不是客观收益。
27．未扣除房屋收益。
28．还原率无依据。
29．两种估价结果相差过大，不能用算术平均值。
30．土地征收日期与竣工日期矛盾。
31．房屋折旧计算错误(年限错误，不应扣残值)。
32．附件中缺土地使用权证书(图、证)。
33．附件中缺资质证书、估价师资格证书。
1．估价目的中对土地权利说明不明确。
2．无估价对象描述。
3．估价定义中用途、基础设施、年期、权利未说明。
4．估价期日非具体时点(无“日”)。
5．估价结果中无大写、无汇率，币种不统一。
6．无土地估价结果一览表。
7．“需要特殊说明事项”中未对估价的假设条件(价格)进行说明。
8．说明事项中，未办理出让手续就入股。
9．报告有效期应为半年。
10．非土地估价师。
11．出具报告的时间离估价基期过长。
12．无四至说明。
13．无土地登记状况说明(地号、图号、证号等)。
14．土地级别与土地等混同。
15．他项权利无说明。
16．征地审批机关应为当地政府，而非土地部门。
17．一般因素描述不全(需进一步说明)。
18．区域因素分析错为环境因素分析。
19．个别因素描述不全(需进一步说明)。
20．估价方法应用错误(需进一步说明)。
21．因素修正表案例B错，应为23.47。
22．土地开发费无依据，不是客观费用。
23．计息期错，应为1年。
24．未计算土地税费、土地增值收益。
25．未作年期修正。
26．收益还原法中，收益不是客观收益。
27．未扣除房屋收益。
28．还原率无依据。
29．两种估价结果相差过大，不能用算术平均值。
30．土地征收日期与竣工日期矛盾。
31．房屋折旧计算错误(年限错误，不应扣残值)。
32．附件中缺土地使用权证书(图、证)。
33．附件中缺资质证书、估价师资格证书。
【答案解析】