案例分析题
2018年11月，南方房地产开发公司开发的“金城”小区，在取得商品房预售资格的条件下，对在建商品房进行预售。房地产开发公司称，在展销会期间买顶层送天台。张某看中了1号楼顶层的一套两居室，便与房地产开发公司签订了商品房预售合同，约定房地产开发公司2019年2月底交付房屋，房屋价款为185万元，2年内分三期付清，顶层天台赠送给张某，并约定房屋交付后半年内将房屋产权证办妥，双方到房管部门对该合同进行了预告登记。
2019年2月27日，张某拿到房屋钥匙后开始装修房屋。在装修过程中为了装修建材的安全，考虑到其住房位于顶层且只有其一家居住，便在通往顶层的过道上安装了防盗门，并用板材封闭了楼梯扶手部分。2019年6月张某入住，2019年9月张某拿到了房产证。同月，房地产公司聘请了大地物业管理公司对“金城”小区进行管理。
2019年底“金城”小区的业主全部入住后成立了业主委员会。2020年1月，张某买车，但这时小区车位已经售完，物业公司便在小区道路上区划了一些车位，每个车位2万元。另外，广告公司在小区的电梯里设立电梯广告，物业公司每年收取租金10万元。
2020年1月，业主委员会发现小区的物业费用偏高，且小区的卫生环境不佳，安全也堪忧。业主委员会欲解聘大地物业管理公司，房地产公司不同意，双方发生纠纷。
根据上述案情，请回答：
问答题
房地产公司与张某签订的合同效力如何?为什么?
【正确答案】房地产公司与张某的合同部分有效。 理由：本案中，1号楼的天台对整个建筑物的构成、外观等具有决定性的作用，属于共用部分。1号楼天台属于1号楼全体住户所有，房地产开发公司与张某所签订的合同中关于赠予天台的条款无效。该条款无效，但是合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
【答案解析】
问答题
假设在2019年4月张某装修过程中，该市突发地震房屋倒塌，房屋倒塌的损失由谁承担?为什么?
【正确答案】房屋倒塌的损失由买受人张某承担。 理由：由于标的物毁损、灭失的风险，自标的物交付时起转移。本案中，房地产公司于2013年2月27日将房屋交付给张某，自房地产公司将房屋交付给张某使用后，房屋毁损、灭失的风险由买受人张某承担。
【答案解析】
问答题
张某封闭顶层的行为引起张某楼下邻居崔某的不满，崔某是否有权请求张某拆除防盗门和封闭楼梯扶手的板材?为什么?
【正确答案】崔某有权请求张某拆除防盗门和封闭楼梯扶手的板材。 理由：张某的行为存在影响其他用户正常生活的可能，构成了对其他共有人对该楼梯共有权的侵害，因此，崔某有权请求张某拆除防盗门和封闭楼梯扶手的板材。
【答案解析】
【正确答案】物业公司无权出售车位。 理由：根据《民法典》第276规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。据此，物业公司无权出卖。
【答案解析】
问答题
物业公司允许广告公司在小区电梯里设立广告的做法是否正确?电梯广告的租金10万元归谁所有?
【正确答案】物业公司允许广告公司在小区电梯里设立广告的做法不正确。 电梯广告的租金归小区业主共有。
【答案解析】
问答题
业主委员会是否有权解聘大地物业管理公司?为什么?
【正确答案】业主委员会无权解聘大地物业管理公司。 理由：根据《民法典》第278条规定，解聘物业管理公司应由小区业主决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，业主对房地产公司聘任的物业公司有权更换。解聘大地物业管理公司是业主的权利而非业主委员会的权利。解聘大地物业管理公司应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
【答案解析】
问答题
假设物业管理公司将1间物业管理用房出租给周某开办便民超市，物业管理公司与周某的房屋租赁合同是否有效?为什么?
【正确答案】物业管理公司与周某签订的房屋租赁合同效力待定。 理由：物业管理用房属于业主所有，物业管理公司无权将物业管理用房出租，物业管理公司将1间物业管理用房出租给周某供周某开办便民超市，侵犯了小区全体业主对物业管理用房的所有权，因此物业管理公司与周某签订的房屋租赁合同效力待定。如果经业主大会同意后，则物业管理公司事后取得处分权，合同有效。
【答案解析】
问答题
甲(15周岁)喜好计算机。乙(16周岁)在A商场任售货员，是甲的朋友。甲欲盗窃A商场计算机元器件，就到乙家密谋盗窃一事。乙开始不太同意，后在甲的鼓动下同意，并让甲准备充分点儿。次日晚上12点多，甲、乙撬开商场后，偷得价值4万余元的计算机元器件。在逃离现场时，乙为破坏现场，从柜台里拿出一个电炉插上，并在上面扔了一个纸箱子。在逃跑的路上，乙对甲说：“我把电炉插上了。”甲未吱声，事后才知道插电炉是为了放火。当夜，该商场被火烧毁。
根据刑法理论和刑法知识分析甲、乙的行为性质及其处理，并说明理由。
【正确答案】(1)甲不构成盗窃罪，乙构成盗窃罪。理由如下： ①乙是商场的售货员，具有一定的职务便利，但由于乙是晚上采取撬门的方式进入，并没有利用售货员职务之便，因此其盗窃行为构成盗窃罪而非职务侵占罪。 ②根据刑法规定，已满14周岁不满16周岁的人；对盗窃行为不负刑事责任，本题中，甲不满16周岁，对盗窃行为不负刑事责任；乙已满16周岁，应对其盗窃行为负刑事责任。 (2)甲不构成放火罪，乙构成放火罪。理由如下： ①乙为破坏现场插上电炉子并放上纸箱的行为，导致商场被焚毁，其纵火的主观故意心态是十分明显的，因此乙的行为构成放火罪。 ②甲在乙放火时并不知道乙在实施放火行为，甲并没有放火的主观故意。因此甲不构成放火罪。 (3)对甲应当责令其家长严加管教。根据刑法规定，因不满16周岁不予刑事处罚的，责令家长或者监护人加以管教；在必要的时候，也可以由政府收容教养。据此虽然对甲不追究刑事责任；但应当责令甲的家长加以管教。 (4)对乙应当以盗窃罪和放火罪实施数罪并罚。
【答案解析】