问答题 F市某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权。具体条件如下：宗地面积4500m ² ，商住综合楼用途，出让年限为50年；规划限制条件和涉及方案为总建筑面积15600m ² ，其中地下有两层，地下二层1000m ² ，为设备层，地下一层1000m ² ，为停车场，设有汽车位60个。地上1至4层为商场，面积4000m ² ，5至16层为住宅，面积9600m ² ，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40%地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。
又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元/m ² ，销售税费为售价的9%；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/m ² ，可出租面积占总建筑面积的70%，每个汽车位租金为地下480元/月，地上400元/月，有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元/m ² ，住宅2000元/m ² ，地上车位平均为500元/个，专业费为建安综合成本的3%。假设资金投入方式为第一年60%，第二年40%，目前贷款年利率为8%，投资回报率为20%，土地还原率为7.5%，商场的房地产综合还原率为7%，建筑物还原率为8.5%，试算该开发公司开工时应交纳的最低地价款。