1.运用收益法对不动产进行评估，需满足其使用的前提条件：

①不动产的未来收益必须是可以预测并可用货币来衡量的；

②收益期内，不动产权益拥有者获得未来预期收益所承担的风险可以预测，可用货币来衡量；

③不动产预期获利年限可以预测。

2.①2019 年1 月1 日至2019 年12 月31 日，租金收入＝520 万元，

运营费用＝520×（1.2%＋10%）＋2310×（4210.6＋1980.88）×（1.5%＋0.3%）

÷10000＝83.98（万元）

净收益＝520－83.98＝436.02（万元）

②2020 年1 月1 日至2020 年12 月31 日，租金收入＝530 万元，

运营费用＝530×（1.2%＋10%）＋2310×（4210.6＋1980.88）×（1.5%＋0.3%）

÷10000＝85.10（万元）

净收益＝530－85.10＝444.9（万元）

③2021 年1 月1 日至2021 年12 月31 日，租金收入＝550 万元，

运营费用＝550×（1.2%＋10%）＋2310×（4210.6＋1980.88）×（1.5%＋0.3%）

÷10000＝87.34（万元）

净收益＝550－87.34＝462.66（万元）

④2022 年1 月1 日至2022 年12 月31 日，租金收入＝560 万元，

运营费用＝560×（1.2%＋10%）＋2310×（4210.6＋1980.88）×（1.5%＋0.3%）

÷10000＝88.46（万元）

净收益＝560－88.46＝471.54（万元）

3.报酬率按照安全利率加风险调整值法确定，根据题目中给出的条件，报酬率＝安全利率＋风险调整值＝2%＋5%＝7%。

4.V1＝ ＝1533.49（万元）

V2＝2×（4210.6+1980.88）/（1+7%）^4＝9446.90（万元）

V3＝V1＋V2＝1533.49＋9446.90＝10980.39（万元）