问答题 上海××公寓部分房地产抵押价值评估报告
上海××房地产估价有限公司
封面(略)
目录(略)
致委托方函
×××先生：
受您的委托，本公司根据中华人民共和国《房地产估价规范》的规定，遵循合法、科学、客观、公正的原则，对您所委托的上海××公寓(上海市长宁区平武路××号)内，建筑面积为6992.42m²的房地产现状公开市场价值进行评估。根据委托方拟将估价对象进行抵押的估价目的和提供的相关资料以及本公司收集的相关资料和现场勘察结果，现将估价对象于2001年5月18日(估价时点)的现状公开市场价值报告如下：
房地产总价：人民币41600000元
大 写：肆仟壹佰陆拾万元整
单位建筑面积均价：人民币5950元/m²
大 写：每平方米伍仟玖佰伍拾元整
上海××房地产估价有限公司
法定代表人：×××
2001年5月31日
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件
1．本报告提供的估价结果是公开市场价值。所谓公开市场价值，是指估价对象于估价时点在市场上出售并按以下条件取得的合理价格：
(1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或者降低房地产真实价值；
(2)有一段合理交易时间；
(3)在此期间房地产市场保持稳定；
(4)房地产买卖程序符合国家法律规定。
2．截止到估价时点，估价对象的上海市房地产权证还未办理。根据估价方向上海市房屋土地管理局有关部门查询的结果和委托方的承诺，估价对象不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为叶鸿林、林春海(其中××公寓D、E座24套为权利人叶鸿林所有；××公寓A、B、C座23套为权利人林春海所有)。
3．截止到估价时点，估价对象均已装修，因此本报告提供的估价结果己包含了室内装修价值。
4．本报告提供的估价结果，只为委托方向银行进行抵押提供价值参考依据，而不对其他用途负责。
5．本报告提供的估价结果是估价对象现状公开市场价值，并未考虑未来物业强制处置、要求迅速变现的特性。
房地产估价结果报告
一、委托方
1．委托人：×××
2．联系地址：上海市平武路36号(××公寓)18楼D座
3．联系人：×××
4．联系电话：021-××××××××
二、估价方
1．机构名称：上海××房地产估价有限公司
2．法人代表：×××
3．机构地址：上海市浦东新区浦建路243号
4．资格等级：一级
5．证书编号：略
6．联系人：×××
7．联系电话：021-××××××××
三、估价对象
1．房地产概况
估价对象为××公寓部分房地产(47套)。××公寓位于上海市长宁区平武路36号内，东临江苏路、华山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路。
房地产用途：住宅
建筑面积：6992.42m²
土地等级：上海市四级
土地形状：矩形
临街状况：一面临街
2．房地产权利状况
估价对象为权利人叶××、林××于1999年2月向上海××房地产开发有限公司购进的内销商品房。截止到估价时点，估价对象合法权利文件只有签订的上海市内销商品房预售合同，预售许可证编号：沪房地(96)内预字0009号，还未办理上海市房地产权证。根据估价方向上海市房屋土地管理局有关部门查询结果和委托方的承诺，委估的上海××公寓部分房地产(47套，建筑面积6992.42m²)不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为叶××、林××(其中××公寓D、E座24套为权利人叶××所有；××公寓A、B、C座23套为权利人林××所有)。
3．房地产利用现状
××公寓位于上海市长宁区东部繁华地段，它由一栋总高25层的公寓和地下车库组成。整幢公寓已于1998年竣工投入使用，现该公寓的物业已基本出售。目前，由专业物业管理公司提供全面现代化的管理。估价对象现处于空置状态。
4．建筑物和地上定着物状况
上海××公寓为钢筋混凝土剪力墙结构，总高25层的公寓，1996年开始建造，1998年竣工投入使用。房型为三室二厅二卫、二室二厅一卫，一层五单元，层高2.8m，总高70m。××公寓部分房地产(47套)，A座有17套，房型为三室二厅二卫；B座有2套，房型为三室二厅二卫；C座有4套，房型为二室二厅一卫；D座有9套，房型为三室二厅二卫；E座有15套，房型为三室二厅二卫，均已装修，总计建筑面积6992.42m²。各套房屋具体情况(单元、楼层、面积、户型、产权人)参见估价对象情况说明表(略)。
5．市政基础设施条件
估价对象位于上海市市中心的成熟区域，市政基础设施十分齐全，己具备了“七通一平”的条件。
四、估价目的
因委托方拟将估价对象进行抵押，特此委托本公司评估其客观合理的公开市场价值，供抵押相关方作参考。
五、估价时点
2001年5月
六、价值定义
本报告提供的房地产价格是估价对象在现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值，即在公开市场上最可能形成或成立的价格。
七、估价依据
1．国家和上海市有关的法律、法规
(1)《中华人民共和国城市房地产管理法》；
(2)《中华人民共和国土地管理法》；
(3)《上海市房地产转让办法》；
(4)《上海市房地产抵押办法》。
2．上海市长宁区区域详细规划
3．上海市建筑装饰工程预算定额
4．委托方提供的有关证明文件
(1)估价委托书；
(2)委托人的产权承诺书；
(3)部分内销商品房预售合同(复印件)；
(4)购房款发票(复印件)；
(5)委托方个人身份证(复印件)。
5．估价人员向有关部门查询、市场调查和现场勘察收集的有关资料
八、估价原则
本次评估主要遵循如下估价原则：
1．合法原则
国家的土地制度、房地产法规、城市规划等法律和法规是影响房地产价格的重要因素，房地产的权益只有在法律规定的范围内才具有经济上的价格。因此，房地产的价格评估必须以房地产的权益合法为前提。
2．替代原则
同类功能和用途的商品具有可替代性，某一房地产的价格会受到与其同类的可替代的房地产价格的影响和制约。因此，估价对象房地产的价格可通过对同类型房地产价格的比较修正来替代。
3．最高最佳使用原则
由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。本估价报告认为保持现状继续使用最为有利，应以保持现状继续使用为前提条件。
九、估价方法
根据《房地产估价规范》，通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法：收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
本项目的估价技术思路与方法为：由于估价对象的用途为中高档公寓住宅楼，根据市场调查，近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产交易和租赁活动较为频繁，市场交易和租赁案例较多，适用于市场比较法和收益法进行评估。经综合分析考虑，采用市场比较法和收益法分别进行评估，最终以算术平均法确定估价对象的现状公开市场价值。
十、估价结果
×××先生所委托的上海××公寓(上海市长宁区平武路36号)内，建筑面积为6992.42m²的房地产于2001年5月18日(估价时点)的现状公开市场价值为：
房地产总价：人民币41100000元
大 写：肆仟壹佰壹拾万元整
单位建筑面积均价：人民币5879元/m²
大 写：每平方米伍仟捌佰柒拾玖元整
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
2001年5月15日至2001年5月31日
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期，自估价时点2001年5月18日起至2002年5月17日1年内有效。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析
1．房地产概况
估价对象位于上海市长宁区平武路36号(××公寓)内，东临江苏路、华山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路。
房地产用途：住宅
建筑面积：6992.42m²
土地形状：矩形
临街状况：一面临街
2．房地产权利状况(同前)
3．房地产利用现状(同前)
4．建筑物和地上定着物状况(同前)
5．市政基础设施条件
估价对象位于上海市市中心的成熟区域，市政基础设施十分齐全。
二、区域因素分析
长宁区位于上海市中心城区的西部，东与静安区相连、南与徐汇区接壤、西与闵行区毗临、北靠吴淞江，与普陀区隔河相望。全区面积38万km²，全区人口61.13万。
长宁区西端有上海的航空港——虹桥国际机场；中部有上海著名的经济技术开发区——虹桥经济技术开发区和上海市最大的涉外高级住宅区——古北新区；东部有中山公园和兴国路、华山路、泰安路、新华路、愚园路等处的花园住宅区。优越的涉外开放条件，便捷的立体交通网络，众多的科研院所，良好的居住生态环境，健全的基础教育体系和现代化旅游及娱乐设施构成了长宁区的发展优势。
委托评估的上海××公寓坐落于长宁区的东部，长宁区是上海市区的西大门，地理位置独特，交通十分便利。区内，虹桥机场是我国最大的空中交通枢纽之一；沪杭铁路纵贯全区南北，苏州河、沪青平公路是苏、锡、杭、嘉、湖通往上海的主要水、陆通道；高架环路、延安路高架、南北高架交通、地铁二号线和区内拓宽后的江苏路、长宁路、原有的虹桥路、延安西路等交通干线与30多条公交线路，形成了长宁区颇具特色的水、陆、空齐全，纵横交错、四通八达的立体交通网络。
三、市场背景分析
1．上海市房地产市场背景分析
2001年一季度上海房地产市场已逐渐走出几年来的低谷，商品房销售保持良好的势头，市场供求关系已出现了转机。
同时，必须清晰地认识到，一季度内销商品房预售登记面积首次超过批准上市面积所呈现出的“求大于供”，仅仅是一种阶段性、季节性的现象，前几年超量开发所积累的整体上供大于求的实质性矛盾尚未清除，这是一个值得引起足够重视的问题，继续消化空置房任重而道远。
从区域分析来看，一季度内销商品住宅销售量大的区域为浦东、闵行、徐汇、普陀分别占市区销售总量的17%、15%、12．3%、10%，内销商品住宅预售量大的区域浦东、普陀、闵行、宝山分别占市区销售总量的18．6%、11.6%、10.9%、10.4%，西南部仍是住宅消费的热点，但仍可以看到一些非热点区域崛起的现象，如虹口、杨浦、闸北等区。随着市政建设的发展，这些区的外部环境均得到了不同程度的改善，为房地产开发提供了新的发展空间。
从价格分布分析来看，上海房地产市场的价格分布遵循着地段原则，即由市中心向外价格逐渐降低，呈阶梯状。依据此规律，我们将市区分为四个部分：市中心区、内环(为内环以内地区)、内外环(为内环线和外环线之间地区)、外环(为外环线以外地区)，四个区域一季度的平均成交价格为4878元/m²、3661元/m²、3078元/m²、3186元/m²。
由上述的价格走势可以看出：
(1)内环区域最受市场欢迎，在市场吸纳量最大的情况下，其价格升势远非其他区域可比；
(2)市中心区和其他地区价格差最大，其他各区价格相对较小：
(3)外环线外的价格反而高于内外环线之间的价格。
2．长宁区房地产市场背景分析
2001年一季度长宁房地产市场内销商品房预售批准预售面积34.07万m²，已登记内销预售1304套，面积15.96万m²，分别比去年同期上涨118.8%和136.5%。
从资料来看，一季度长宁区内销商品房预售的成交特点为：
(1)市场相对稳定，房价指数持平的楼盘数为36个，占统计楼盘的59%；
(2)高层价格走势较多层要好，高层价格指数达到1003点，多层价格指数仅为980点；
(3)区域内西部市场较为看好，占全区总成交面积的72.5%：而虹桥路沿线及古北地区市场基本饱和，仅占全区总成交面积的3.53%：
(4)区域房价指数为1003点，平均成交单价4625元/m²。
从市场来看，长宁区有着独特的优势，表现为：
(1)以外贸为特征具有外事功能的涉外经济贸易区——虹桥开发区，独具欧陆风格的高级花园住宅区——古北新区，上海重要的航空港——虹桥国际机场坐落在长宁区，随着时间的推移，其涉外开放条件日益成熟；
(2)立体的交通网络更加便捷。江苏路、长宁路的拓宽，虹桥路、延安西路的改善，地铁二号线及轻轨高架的相继竣工，使长宁区的投资条件更上一层楼；
(3)居住生态环境的日益改善。长宁路两侧的大面积绿化完工，虹桥地区周边环境不断完善等给予绿化覆盖率居全市中心城区之首的长宁区锦上添花；
(4)购房者消费观念的改变。去年年底房改政策的逐步落实以及加入WTO组织的临近，长宁区潜在优势得以明显地发挥。
从供求角度来看，部分航班迁移浦东，对房地产市场构成冲击，随着长宁区市场的逐步完善，其市场扩容速度将会逐渐变缓，其他区域房地产市场的发展将吸纳部分客源，尤其是紧邻的闵行区将对其产生不小的冲击。
3．周边市场背景分析
估价对象位于上海市长宁区内环地区，由于此区域是真正意义的市区，居住生活条件相当方便，各类配套相当完善，交通也十分便捷，楼盘档次较高，价格为全区最高。一季度平均售价为5518元/m²，如海富公寓、长峰广场、晶采名人大厦、佳信都市花园等，都是在全市范围内有一定影响的高档次楼盘。因此，虽然市场价格较高，但市场认同率较高，是该区域房产的主要特点。
四、最高最佳使用分析
由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。本估价报告认为保持现状继续使用最为有利，应以保持现状继续使用为前提条件。
五、估价方法选用(同估价结果报告)
六、估价测算过程
1．市场比较法
市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。该方法的基本公式如下：
估价对象价格=可比实例房地产价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
2．可比实例选择
通过市场调查和向有关部门查询，收集了与估价对象有关的若干市场交易实例，根据相关替代性原理，按用途相同、地区相近(或同一供需圈)、价格类型相同、估价时点接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选择如下三宗案例作为可比实例。
实例一：佳信都市花园
位置：延安西路、番禺路口
结构：钢筋混凝土剪力墙结构
装修：外墙为高级釉面砖，内装修标准为毛坯房、初装修
销售均价：5400元/m²
成交日期：2000年10月
实例二：盛源大厦
位置：南京西路5号
结构：钢筋混凝土剪力墙结构
装修：外墙为高级釉面砖，内装修标准为毛坯房、初装修
销售均价：5500元/m²
成交日期：2001年5月
实例三：延和大厦
位置：番禺路37弄7号
结构：钢筋混凝土剪力墙结构
装修：外墙为高级釉面砖，内装修标准为毛坯房、初装修
销售均价：5200元/m²
成交日期：2001年5月
3．因素选择
根据影响房地产价格的主要因素，结合估价对象和可比实例的实际情况，所选择的比较因素主要有用途、交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等。区域因素主要有商服繁华度、景观、交通条件、区域环境质量、基础设施条件；个别因素主要有结构、房型、装修、成新状况、朝向等。
4．因素条件描述
估价对象和可比实例的各因素条件说明，详见表3-7(因素条件说明表)。
表3-7 因素条件说明表

估价对象及可比实例比较因素		A	B	C	估价对象
		佳信都市花园	盛源大厦	延和大厦	××公寓
坐落		延安西路番禹路口	延安东路5路	番思路37弄7号	平武路36号
交易日期		2000.10	2001.5	2001.5	2001.5
交易情况		市场价	市场价	市场价	市场价
交易价格/(元/m2)		5400	5500	5200	待求
区 域 因 素	商服繁华度	与估价对象位于同一区域,商服繁华度相同	与估价对象位于同一区域,商服繁华度相同	与估价对象位于同一个区域,商服繁华度相同	位于市中心,靠近徐家汇、较繁华
	景观	较好	一般	较好	较好
	交通条件	与估价对象相同	与估价对象相同	与估价对象相同	靠近延安西路高架桥,多条公交线路,交通方便
	区域环境	与估价对象一致	与估价对象一致	与估价对象一致	位于长宁区东部高档住宅区,区域环境良好
	基础设施	与估价对象一致	与估价对象一致	与估价对象一致	七通
个 别 因 素	结构	钢混	钢混	钢混	钢混
	房型	房型结构设计较好,功能与估价对象一致	房型结构设计比估价对象销差	房型 结构设计比估价对象差	房型结构设计较好
	建筑装修	毛坯房	毛坯房	毛坯房	装修
	成新状况	全新	全新	全新	全新
	朝向	西南/正南	与估价对象相同	与估价对象相同	整座房屋朝南

　　5．编制比较因素条件指数表
　　以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将可比实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数。详见表3-8(因素条件指数表)。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表3-8　　　　　　　　　　　　因素条件指数表

房地产名称		A	B	C	D
交易日期		99	100	100	100
交易情况		100	100	100	100
区域因素	商服繁华商	100	100	100	100
	景观	100	100	100	100
	交通条件	100	100	100	100
	区域环境	100	100	100	100
	市政基础设施	100	100	100	100
	结构	100	100	100	100
	房型	100	100	98	100
	建筑装修	92	92	92	100
	成新状况	100	100	100	100
	朝向	100	100	100	100

　　表中有关修正说明如下：
　　(1)交易日期修正 可比实例A成交日期为2000年10月，根据GREIS中房上海指数月度报告，从2000年10月至2001年4月，上海房地产市场保持稳步发展的态势，2000年10月中房上海住宅指数为640，2001年4月为647，涨幅为1%，因此，实例A交易日期修正为99/100；实例B、实例C成交日期与估价时点相近，则交易日期不作修正。
　　(2)交易情况修正 实例A、B、C的交易情况均属正常，则交易情况不作修正。
　　(3)区域因素修正 实例A、B、C与估价对象均处于上海市长宁区东部的繁华地段，区域条件基本一致，不作修正。
　　(4)个别因素修正
　　

• A．实例A房型基本与估价对象相同，故不作修正。实例B、C房型设计相对较差，影响该房地产使用功能，进行修正，分别修正为100/99、100/98；
  　　
• B．装修情况 可比实例均为毛坯房，估价对象为装修房，应进行装修修正。根据估价对象的装修情况和当前装修市场信息，将实例A、B、C分别修正为100/92、100/92、100/92；
  　　
• C．其他个别因素条件基本一致，则对其他个别因素条件不作修正。
  　　6．实例修正后的房地产价格分析计算
  　　上述几个可比实例位于同一区域，修正后价格较相近。因此，取上述三个可比实例修正后价格的算术平均值作为估价对象的评估价格，详见表3-9(因素比较修正系数表)。
  　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表3-9　　　　　　　　　　　　因素比较修正系数表

  房地产名称		A	B	C
  交易价格		5400	5500	5200
  交易日期		99/100	100/100	100/100
  交易情况		100/100	100/100	100/100
  区域因素	商服繁华度	100/100	100/100	100/100
  	景观	100/100	100/100	100/100
  	交通条件	100/100	100/100	100/100
  	区域环境	100/100	100/100	100/100
  	基础设施	100/100	100/100	100/100
  个别因素	结构	100/100	100/100	100/100
  	房型	100/100	99/100	98/100
  	建筑装修	100/92	100/92	100/92
  	成新状况	100/100	100/100	100/100
  	朝向	100/100	100/100	100/100
  修正价格		5811	5918	5539
  权重值		1/3	1/3	1/3

  则：估价对象比准价格=(5811+5918+5539)/3=5756元/m²
  7．收益法
  所谓收益法，是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
  (1)求取年总收入(潜在毛收入)。
  估价人员根据评估需要，预测估价对象当前的正常毛租金租赁价为人民币1.8元/(天·m²)，确定估价对象的年潜在毛收入为：
  年毛租金收入=1.8元/(天·m²)×365=657元/(年·m²)
  (2)求取年运营费用：
  1)营业税及附加5.565% 657×5.565%=36.56元/m²
  2)房地产税12% 657×12%=78.84元/m²
  3)管理费5% 657×5%=32.85元/m²
  4)维修费(年折旧费的45%) 2000元/m²×1.4%×45%=12.60元/m²
  5)保险费0.2% 2000×0.2%=4元/m²
  6)水电费 由租赁方承担
  7)代理费用 100/70=1.43元/m²
  年总费用=A+B+C+D+E+G=166.28元/m²
  有关年总费用计算说明：
  1)营业税及附加：按照年毛租金收入的5.565%计算；
  2)房地产税：按照年毛租金收入的12%计算：
  3)管理费：按照一般惯例以年毛租金收入的5%计算；
  4)维修费：按市场一般惯例取年折旧费的45%，年折旧费一般以房屋的重置价为基数计算。根据当前建筑造价信息，估价对象的房屋重置单价为2000元/m²，采用直线折旧法，评估房地产的使用年限为70年，年折旧率=(1/70)×100%=1.4%，年折旧费=2000元/m²×1.4%=28元/m²；维修费=年折旧费×45%=12.60元/m²；
  5)保险费：按市场一般惯例为建筑物价值的0.2%；
  6)水电费：由租赁方承担；
  7)代理费用：按代理费用100元/m²平分到70年计算。
  (3)求取年净租金收益。
  年净租金收益=年毛租金收入-年总费用=657-166.28
  =490.72元/(年·m²)[取整为492元/(年·m²)]
  (4)收益法求取估价对象的市场价格。
  根据对该区域同类房地产出租情况的详细调查，出租率按当前市场一般情况确定为75%。住宅的土地使用年限为70年，1998年出让，因此土地使用年限尚剩余66年，资本化率取6%，根据公式：
  V_n=d/r[1-1/(1+r)ⁿ]
  式中 V_n——有限年期单位楼价；
  a/r——无限年期单位楼价：
  r——资本化率；
  n——估价对象剩余土地使用权年限。
  V_n=(490.72×75%/6%)(1-1/1.06⁶⁶)=6002元/m²
  8．估价结果的确定
  综合上述两种估价方法，两种方法结果各占权重50%。
  单位价格=(5756+6002)/2=5879元/m²
  总价格=5879元/m²×6992.42m²=41108437元(取整为人民币41100000元)
  七、估价结果确定
  ×××先生所委托的××公寓(上海市长宁区平武路36号)内的建筑面积6992.42m²的房地产于2001年5月18日(估价时点)的现状公开市场价值为：
  房地产总价：人民币41100000元
  大 写：肆仟壹佰壹拾万元整