问答题
某国有企业在1996年10月以挂牌出让的方式，取得一宗10000平方米的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2.5。
由于该企业：资金困难，决定向银行抵押土地取得贷款，经市规划局、国土资源局等部门批准，项目可以拖至1998年7月开始动工。如果按银行抵押贷款规定：土地使用权抵押贷款一般按评估值的65%放贷，请问该国有企业在2000年1月31日可贷多少款。
项目其他有关资料如下：
该大楼1～4层为商场，每层建筑面积2500平方米；4～12层为办公用途(其中8层1000平方米为设备层、7层和9层共计2000平方米为自用办公用房)。
大楼开发周期预期两年，假如资金在投资期间为均匀投入，第一年投入60%，第二年投入 40%。大楼建成后以出租的方式经营，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/建筑平方米·日，写字楼的实际租金为3.5元/建筑平方米•日，无论租赁商场或是租赁写字楼，都必须缴纳相当于3个月租金数额的押金；区域内物业的租金水平按可出租建筑面积计算：商场租金为5.0元/建筑平方米·日(可出租面积占建筑面积的75%)，每年有半个月的空置期；写字楼租金为4.0元/建筑平方米·日(可出租面积占建筑面积的70%)，每年有半个月的空置期，目前同类建筑物的建安综合造价是每建筑平方米2500元。该城市从1996年开始，至 2000年每年地价指数都比上年增长3%。
经过调查，有关参数确定如下：房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为年租金的8%，保险费为建安造价的0.2%，出租税金为年租金的12%，销售税金是售价的 9%；项目投资回报率取30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。当地土地还原利率8%，综合还原利率10%，银行存款利息率6.5%，银行贷款利息率10%，资本折现率12%。
【正确答案】
【答案解析】[解]
根据收益还原法和假设开发法公式，采用传统的方法完成此题。
收益还原法公式：年房地纯收益＝年出租总收入－年房地总费用
其中：年出租总收入＝商场年出租总收入+办公楼年出租总收入+押金收入
年房地总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+折旧费
根据上述具体情况：
房地产总建筑面积＝10000×2.5＝25000(建筑平方米)
商场总建筑面积＝2500×4＝10000(建筑平方米)
办公写字楼总建筑面积＝25000-2500×4-1000＝14000(建筑平方米)
商场总租金＝10000×75%×5×365＝1368.75(万元)．
办公写字楼总租金＝14000×70%×4×365＝1430.8(万元)
商场写字楼押金收入＝[1368.75+1430.8]/365×90×[(1+6.5%)1-1]＝44.87(万元)
商场写字楼空置损失费＝(1368.75+1430.8)×15/365＝115.05(万元)
该建筑物房地产总收益＝(1368.75+1430.8+44.87-115.05)＝2729.37(万元)
该建筑物房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+折旧费
管理费＝年租金×10%＝(1368.75+1430.8-115.05)×10%＝268.45(万元)
维修费＝年租金×8%＝214.76(万元)
保险费＝建安造价×0.2%＝2500×0.2%×25000＝12.5(万元)
税金＝年租金×12%＝322.14(万元)
年折旧费＝建安总价×(1-残值率)/经济耐用年限
由于建筑物经济耐用年限80年，而土地使用权出让剩余(50-1年又9个月-2年)年．即可供建筑物折旧的年期只有46.25年，也就不需要考虑残值率，这样得到折旧费135.14万元。
房地产总纯收益＝2729.37-(268.45+214.76+12.5+322.14+135.14)＝1776.38(万元)
计算房地产总价格＝P/r
＝1776.38/10%×
＝17547.47(万元)
根据已知条件，运用假设开发法测算地价：
房地产总价值为17547.47万元
总建筑成本为6250万元
销售税金为1579.27万元
投资回报率为(0.3地价+1875)万元
利息＝地价×[(1+10%)3.75-1]+60%×6250×[(1+10%)1.5-1]+40%×6250×[(1 +10%)0.5-1]地价
＝17547.47-6250-1579.27-0.3地价-1875-(0.43地价+576.34+122.02)1.73地价
＝7144.84(万元)地价
＝4129.97(万元)
由于该地价为46.25年的地价，而评估期日的地价是(46.25+0.5)年，故需要进行年期修正，得估价期日的地价为：
4129.97×
根据收益还原法和假设开发法公式，采用传统的方法完成此题。
收益还原法公式：年房地纯收益＝年出租总收入－年房地总费用
其中：年出租总收入＝商场年出租总收入+办公楼年出租总收入+押金收入
年房地总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+折旧费
根据上述具体情况：
房地产总建筑面积＝10000×2.5＝25000(建筑平方米)
商场总建筑面积＝2500×4＝10000(建筑平方米)
办公写字楼总建筑面积＝25000-2500×4-1000＝14000(建筑平方米)
商场总租金＝10000×75%×5×365＝1368.75(万元)．
办公写字楼总租金＝14000×70%×4×365＝1430.8(万元)
商场写字楼押金收入＝[1368.75+1430.8]/365×90×[(1+6.5%)1-1]＝44.87(万元)
商场写字楼空置损失费＝(1368.75+1430.8)×15/365＝115.05(万元)
该建筑物房地产总收益＝(1368.75+1430.8+44.87-115.05)＝2729.37(万元)
该建筑物房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+折旧费
管理费＝年租金×10%＝(1368.75+1430.8-115.05)×10%＝268.45(万元)
维修费＝年租金×8%＝214.76(万元)
保险费＝建安造价×0.2%＝2500×0.2%×25000＝12.5(万元)
税金＝年租金×12%＝322.14(万元)
年折旧费＝建安总价×(1-残值率)/经济耐用年限
由于建筑物经济耐用年限80年，而土地使用权出让剩余(50-1年又9个月-2年)年．即可供建筑物折旧的年期只有46.25年，也就不需要考虑残值率，这样得到折旧费135.14万元。
房地产总纯收益＝2729.37-(268.45+214.76+12.5+322.14+135.14)＝1776.38(万元)
计算房地产总价格＝P/r
＝1776.38/10%×
＝17547.47(万元)
根据已知条件，运用假设开发法测算地价：
房地产总价值为17547.47万元
总建筑成本为6250万元
销售税金为1579.27万元
投资回报率为(0.3地价+1875)万元
利息＝地价×[(1+10%)3.75-1]+60%×6250×[(1+10%)1.5-1]+40%×6250×[(1 +10%)0.5-1]地价
＝17547.47-6250-1579.27-0.3地价-1875-(0.43地价+576.34+122.02)1.73地价
＝7144.84(万元)地价
＝4129.97(万元)
由于该地价为46.25年的地价，而评估期日的地价是(46.25+0.5)年，故需要进行年期修正，得估价期日的地价为：
4129.97×