【答案解析】[解]
根据收益还原法和假设开发法公式,采用传统的方法完成此题。
收益还原法公式:年房地纯收益=年出租总收入-年房地总费用
其中:年出租总收入=商场年出租总收入+办公楼年出租总收入+押金收入
年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税金+折旧费
根据上述具体情况:
房地产总建筑面积=10000×2.5=25000(建筑平方米)
商场总建筑面积=2500×4=10000(建筑平方米)
办公写字楼总建筑面积=25000-2500×4-1000=14000(建筑平方米)
商场总租金=10000×75%×5×365=1368.75(万元).
办公写字楼总租金=14000×70%×4×365=1430.8(万元)
商场写字楼押金收入=[1368.75+1430.8]/365×90×[(1+6.5%)
1-1]=44.87(万元)
商场写字楼空置损失费=(1368.75+1430.8)×15/365=115.05(万元)
该建筑物房地产总收益=(1368.75+1430.8+44.87-115.05)=2729.37(万元)
该建筑物房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+折旧费
管理费=年租金×10%=(1368.75+1430.8-115.05)×10%=268.45(万元)
维修费=年租金×8%=214.76(万元)
保险费=建安造价×0.2%=2500×0.2%×25000=12.5(万元)
税金=年租金×12%=322.14(万元)
年折旧费=建安总价×(1-残值率)/经济耐用年限
由于建筑物经济耐用年限80年,而土地使用权出让剩余(50-1年又9个月-2年)年.即可供建筑物折旧的年期只有46.25年,也就不需要考虑残值率,这样得到折旧费135.14万元。
房地产总纯收益=2729.37-(268.45+214.76+12.5+322.14+135.14)=1776.38(万元)
计算房地产总价格=P/r

=1776.38/10%×

=17547.47(万元)
根据已知条件,运用假设开发法测算地价:
房地产总价值为17547.47万元
总建筑成本为6250万元
销售税金为1579.27万元
投资回报率为(0.3地价+1875)万元
利息=地价×[(1+10%)
3.75-1]+60%×6250×[(1+10%)
1.5-1]+40%×6250×[(1
+10%)
0.5-1]地价
=17547.47-6250-1579.27-0.3地价-1875-(0.43地价+576.34+122.02)1.73地价
=7144.84(万元)地价
=4129.97(万元)
由于该地价为46.25年的地价,而评估期日的地价是(46.25+0.5)年,故需要进行年期修正,得估价期日的地价为:
4129.97×
