计算题 2.  某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑覆盖率为65%，建筑层数共20层，从地下2层至地上3层建筑面积均相等。地下2层中，地下1层为车库，有供出售的95个车位，地下2层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售期为6个月)；专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%；地价款在项目开发期初一次投入，建造成本为3500元/m2，专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m2，商业用房年净租金收入为2000元/m2，停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收入乘数(年净租金收入与物业资本价值之比)为5.5。
    【问题】
    试计算该项目的开发商成本利润率。
【正确答案】(1)总开发价值。
   ①项目总建筑面积=4500×7.5=33750(m2)。
   ②基底面积=4500×65%=2925(m2)。
   ③住宅出售面积=33750-2925×5=19125(m2)。
   ④商业用房建筑面积=2925×3=8775(m2)。
   ⑤项目开发价值(分项)：
   住宅：0.8×19125×(1-6%)=14382(万元)；
   车位：12×95×(1-6%)=1071.6(万元)；
   商业：0.2×8775×5.5=9652.5(万元)；
   出租部分无销售现金
   总价值=14382+1071.6+9652.5=25106.1(万元)。
   (2)开发成本
   ①购地费=6000万元。
   ②建造成本=0.35×33750=11812.5(万元)。
   ③专业人员费用=11812.5×8%=945(万元)。
   ④管理费=11812.5×5%=590.625(万元)。
   ⑤财务费：
   购地款利息=6000×[(1+7.5%)3.5-1]=1728.24(万元)。
   建造成本、专业人员费、管理费利息=(11812.5+945+590.625)×[(1+7.5%)3.5-1]=1529.48(万元)。
   财务费用总计=1728.24+1529.48=3257.72(万元)。
   ⑥销售费用=(0.8×19125+12×95)×2.5%=411(万元)。
   ⑦开发总成本=6000+11812.5+945+590.625+3257.72+411=23016.845(万元)。
   开发商利润=25106.1-23016.845=2089.255(万元)。
   成本利润率=2089.255/23016.845×100%=9.077%。
【答案解析】