问答题 指出并改正下面估价报告片断中的错误。
上海市某旧小区进行房屋征收，某估价公司采用市场法进行评估，计算过程如下：
征收范围北至××路，南至××路，西至××路，东至××路，除部分沿街底层为店铺外，其余均为居住房屋。
根据估价师现场踏勘，征收范围内房屋不沿街部分原始建筑为砖木结构普通石库门，总层数2层，公用灶间，无管道煤气，无卫生设备，底层有天井。现部分居民在天井或晒台自搭卫生间并安装电马桶。
沿街居住房屋大部分同上，有管道煤气；有小部分为混合结构3层，每层设公用卫生间、走廊灶间。
假设估价对象典型房屋为：普通石库门底层，朝南，无天井，灶间三户合用，无卫生间，不沿街。
根据市场法的替代原理，选择2001年8月至2002年5月期间与估价对象功能相同、标准相近，且处于同一供需圈内的同类物业房地产的正常成交价作为比较案例，进行交易日期、区域因素和个别因素修正，具体计算如下。因素条件说明表

比较项目		可比实例
		一	二	三	四	五
地址		××路 141～143号 三层	××路 112号 二层	××路 153弄 15号	××路 312弄 9号	××路 686～688号 二层
交易情况		正常	正常	正常	正常	正常
交易日期		2001.11	2001.8	2001.9	2001.9	2002.3
区 域 因 素	地理位置	一般	一般	一般	一般	一般
	交通便捷度	一般	一般	一般	一般	一般
	周边环境	一般	一般	一般	一般	一般
	基础设施	七通一平	七通一平	七通一平	七通一平	七通一平
个 别 因 素	朝向	北	东	南	南	南
	层次	3/3	2/4	1/2	2/2	2/2
	设备	管道煤气 卫生合用	管道煤气 卫生合用	管道煤气	管道煤气	管道煤气
	其他	无	有阳台	有天井	无	无
产权成交价格/ (元/m2)(建筑面积)		3825	4250	4097	3753	3545

1．交易情况
案例为正常市场成交价，不修正。
2．交易日期
根据上海二手房指数报告，按上海二手房指数的变化幅度取表中值，分别调整(因5月的指数尚未出台，本测算假设4～5月上升幅度为0.5%)。
3．区域因素
案例与估价对象相近，不修正。
4．个别因素
朝向：按下表根据朝向因素相应地进行系数修正。

主卧朝向	北	西	东	一间朝南	二间朝南	三间朝南
修正系数	-6%	-2%	-1%	0%	1%	2%

层次：参照《上海市城市房屋征收评估技术规范》的修正参数，分别修正到底层。
设备：有管道煤气，调整1%；有抽水马桶三户合用，调整1%。
其他：底层天井独用，调整3.5%；阳台调整1%。
根据比较案例一至五的计算结果，取其算术平均值：
估价对象的比准价格=∑比准基价/5
=(4022+3434+4045+3705+3426)/5=3726(元/m²)
以上计算结果为普通石库门底层、朝南、无天井阳台、无卫生间、灶间合用的动迁房市场参考价。
具体计算过程详见下表。
市场法公式：比准单价=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
比较因素修正系数表

{{B}}比较因素修正系数表{{/B}}
比较项目		可比实例
		一	二	三	四	五
产权成交价格/ (元/m2)(建筑面积)		3825	3529	4097	3753	3545
交易情况		100/100	100/100	100/100	100/100	100/100
交易日期		103.2/100	103.2/100	103.2/100	103.2/100	101.5/100
区 域 因 素	繁华度	100/100	100/100	100/100	100/100	100/100
	交通便捷度	100/100	100/100	100/100	100/100	100/100
	周边环境	100/100	100/100	100/100	100/100	100/100
	基础设施	100/100	100/100	100/100	100/100	100/100
个 别 因 素	朝向	106/100	100.199	100/100	100/100	100/100
	层次	100/102	100/104	100/100	100/100	100/104
	设备	100/102	100/102	100/101	100/101	100/101
	其他(天井、阳台)	100/100	100/101	100/103.5	100/103.5	100/100
比准价格/(元/m2)		4022	3434	404.5	3705	3426