问答题
一、委托方
单位名称：××××房地产有限公司
地址：××市××区××园
法定代表人：×××
二、估价方
单位名称：(略)
法定代表人：(略)
住所：(略)
估价机构资质：一级
三、估价对象
1．权属状况
××中心由××××房地产有限公司开发建设。××××房地产有限公司于1994年2月18日与××市房地产管理局(现××市国土资源和房屋管理局)签订了××市城镇国有土地使用权出让合同[京房地出[合]字(94)第××号]，取得××区××桥西北角规划××危改小区项目用地，估价对象即位于该小区用地的东南部。1995年5月，估价对象取得国有土地使用证[市海中外国用(95)字第××号]，土地面积为8000m²，土地使用者为××××房地产有限公司。
2．查勘现状
坐落：××区××危改小区内，考察××市地价区类划分，估价对象用地属于四类地价区。
四至：根据国有土地使用证[市海中外国用(95)字第××号]列示：东至盖板河路，南至规划路，西至规划小区路，北至区间道路。根据实地查勘，估价对象用地呈矩形，东至八达岭高速路西侧绿化带，南临凯奇大厦和××清真寺，西临中航油大厦和回民楼，北临冠城商厦(商检局大楼)，与国有土地使用证所示范围一致。
土地面积及使用年限：土地面积8000m²，土地用途为综合。其中：写字楼50年，自1994年6月30日至2044年6月29日止，截至估价时点，尚余42年；商业40年，自1994年6月30日至2034年6月29日止，截至估价时点，尚余32年。
建筑面积：根据委托方提供的审定设计方案通知书[98—规审字—××号]及功能面积表等资料，××中心规划总建筑面积142739m²。具体功能分布情况见下表“××中心功能面积表”。
工程进度：截至估价时点，××中心项目用地地上建筑物基本拆平，尚未开始建筑物施工，土地基本达到“三通一平”建设条件。

{{B}}××中心功能面积表 (单位：m2){{/B}}
楼层		功能	建筑面积	建筑面积合计
地下3层		人防、车库、设备用房	8096	22093
地下2层		车库、设备用房上空	5901
地下1层		超市、设备用房	8096
1层		商场、大堂、展示厅、消防、自控等	7210	36835
2层		商场、商务展示厅	6895
3层		商场、商务展示厅	7690
4层		餐厅、厨房	7690
5层		家具城、健美中心、欢乐天地	7350
A型	6～28层	办公	36455	81874
	29～31层	办公	4644
	32～36层	办公	7330
B型	6～7层	办公	6460
	8～12层	办公	17450
	13～14层	办公	5930
	15～16层	办公	2430
	17层	办公	1175
A型屋顶机房		电梯机房、水箱间	788	1937
B型屋顶机房		电梯机房、水箱间	1149
合计			142739	142739

注：上表根据委托方提供的资料绘制。
收益建筑面积的确定：根据上表及委托方介绍可知，××中心是以写字楼为主的综合楼项目。考虑该项目建筑物尚未施工，其实际功能分配情况仍有可能发生变化，遵循稳健原则，本报告按上表所示地上81874m²写字楼面积和36835m²商业面积作为收益建筑面积，即收益建筑面积为118709m²，则收益容积率为14.84(按118709÷8000估算)。
3．周边环境
估价对象位于××区北三环中路××立交桥西北角，南距北三环中路约200m，东距八达岭高速路约100m。
估价对象所在地区是××区东南部的繁华地段，与西城区、朝阳区相邻。估价对象附近有××大厦、中航油大厦、冠城商厦(商检局大楼)、凯奇大厦等写字楼，北侧为高档居住社区——冠城南园和冠城北园，向西可至月季园小区和有色金属研究总院，向南可至双秀公园，周围有山东、吉林、浙江、江西、湖南、福建六省驻京办事处，附近有××小学、××中学等教育设施。估价对象周边有123、300、367、387、315、344、345路等多条公交线路经过，其东南侧的××桥是八达岭高速路的起点，南侧的北三环中路亦为××市交通路网的主干道。近期随着德外大街的改造拓宽以及中关村科技园区德胜科技园的启动建设，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
2002年11月21日，以实地查勘之日为估价时点。
六、价值定义
本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，因为在估价对象同一供求范围内有多个已成交的可比实例，有条件选用市场法，应选用市场法进行估价；同时，由于估价对象具有开发潜力，故选用假设开发法作为第二种方法。
市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，以求取比准价格；将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。
假设开发法是指在求取估价对象的价格时，将估价对象的预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，来确定估价对象现值的一种估价方法。
对上述两种方法的测算结果进行技术处理以确定估价对象现值。
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象(规划总建筑面积142739m²，土地面积8000m²，总容积率17.84，土地取得方式为出让，用途为综合楼，最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准)在估价时点2002年11月21日的市场价值为人民币1922万元，没有法定优先受偿款，抵押现值为：人民币1922万元，大写金额：人民币壹仟玖佰贰拾贰万元。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
2002年11月18日至2002年11月25日。
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告时效为一年，自2002年11月25日起至2003年11月24日止。
十四、估价对象变现能力分析(略)
十五、风险提示(略)

一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析
随着2008年奥运举办城市最终确定，全世界的华人人心沸腾，共同欢庆这来之不易的胜利，××又一次成为世界瞩目的中心，成为凝聚全世界炎黄子孙激情的焦点。奥运会的成功申办，对维护亚洲和平稳定，对全世界华人大团结都具有重要意义，对经济发展的巨大促进将是其最直接的作用体现。××市作为奥运中心，将首先受益；而××房地产业，更是迎来了又一巨大的发展机会。
截至9月底，全市累计销售大量各类商品房530.4万m²，增长23.2%，商品房销售面积增长速度的幅度缩小，有利于房地产业发展和调整市场供求状况。
今年以来，由于土地政策调整，房地产新开工项目减少，1—9月全市房地产完成开发土地面积231.6万m²，下降53%。在其影响下，商品房新开工面积1652万m²，仅增长7.4%，对房地产投资后劲产生一定影响，但土地供应方式的改革从机制上预防了因土地转让、炒作而产生的泡沫因素。
就写字楼及综合楼市场而言，其前景仍需谨慎乐观。根据戴德梁行(DTZ)的分析，中国加入WTO的效应正逐渐在写字楼市场体现出来，经历去年“9·11”事件之后，××写字楼市场似乎逐渐转暖。然而××写字楼市场的新增供应并不很多，特别是甲级写字楼市场延续了去年的下跌趋势，表现为租金持续下跌，入住率没有明显改善，销售方面也与租赁市场相似呈现下跌趋势，但售价变化幅度比较小。从供应上看，2002年上半年仅有融科资讯中心和中国国际科技会展中心入伙，总供应量为9.9万m²，使市场总存量达到23万m²，但因一些公司进行调整和兼并，部分已入住的写字楼空置出来。从需求上看，2002年上半年传统行业入住写字楼的表现超过高科技行业，而保险与投资银行对写字楼也表现出强烈的需求。
四、最高最佳使用分析
最高最佳使用是在合法的前提下，技术上可能、经济上可行、能使估价对象产生最高价值的使用方式。根据委托方提供的资料及估价对象的现状，我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续按规划综合楼用途开发建设最为有效。
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
(一)市场比较法
采用市场比较法，即选取同一供需圈内3个近期形成之类似用途土地交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正以求取估价对象法定出让年限下的熟地价，并进而确定其熟地现值。可比案例的选取遵循如下原则：
(1)与估价对象土地的用途相同；
(2)与估价对象土地处于同一供求圈；
(3)与估价对象土地价格类型相同；
(4)与估价对象土地估价时点接近；
(5)可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。
1．选取比较实例
根据替代原则，调查××市同类地区土地市场交易情况，结合我公司搜集的地价资料，选取以下3个实例：
(1)实例A。
位于××区知春里，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积518.62m²，收益建筑面积2619.54m²，收益容积率5.05。2002年9月成交的楼面熟地价水平为3330元/m²。
(2)实例B。
位于××区牡丹园西里18号，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积1617.5m²，收益建筑面积3568.9m²，收益容积率2.21。2001年3月成交的楼面熟地价水平为3400元/m²。
(3)实例C。
位于××区文慧园南路2号，土地属于四类地区，宗地规划为综合用途，基础设施状况设定为“七通一平”，用地面积1900m²，收益建筑面积4080m²，收益容积率2.15。2000年3月成交的楼面熟地价水平为3315元/m²。
2．比较因素条件说明
估价对象土地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述，见表1。
3．比较因素条件指数表
将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较，确定相应指数，见表2。加权平均计算见表3。

{{B}}表1 因素条件说明表{{/B}}
比较因素		估价对象	实例A	实例B	实例C
楼面熟地价/(元/m2)		待估	3330	3400	3315
交易情况		正常	正常	正常	正常
交易日期		2002.11	2002.9	2002.3	2002.3
区 域 因 素	基础设施状况	三通一平	七通一平	七通一平	七通一平
	地理位置	近临北三环中路	临知春路	近临北太平 庄路	近临新外 大街
	距市中心距离	约7.5km	约8.7km	约8.0km	约6.5km
	交通设施状况	附近有123、 300、 367、 387、 315、344、345等多 条公交线路	附近有323、 384、386、725、804 等多条公交线路	附近有22、 38、 618、 810、 815、849、949等 多条公交线路	附近有22、 345、706、808等 多条公交线路
	商业繁华度	较繁华	较繁华	较繁华	较繁华
个 别 因 素	收益容积率	6.84	5.05	2.21	2.15
	土地用途	综合	综合	办公	综合
	土地级别	四类	四类	四类	四类
	工程地质状况	适合工程施工	适合工程施工	适合工程施工	适合工程施工

{{B}}表2 比较因素条件指数表{{/B}}
比较因素		估价对象	实例A	实例B	实例C
交易情况		100	100	100	100
交易日期		100	100	99	98
区 域 因 素	基础设施状况	100	104	104	104
	地理位置	100	99	100	100
	距市中心距离	100	99	99	101
	交通设施状况	100	99	100	99
	商业繁华程度	100	100	100	100
个 别 因 素	收益容积率	100	103	105	105
	土地用途	100	100	100	100
	土地级别	100	100	100	100
	工程地质状况	100	100	100	100

{{B}}表3 因素比较修正系数表{{/B}}
比较因素		估价对象	实例A	实例B	实例C
楼面熟地价/(元/m2)		待估	3330	3400	3315
交易情况			100/100	100/100	100/100
交易日期			100/100	100/99	100/98
区 域 因 素	基础设施状况		100/104	100/104	100/104
	地理位置		100/99	100/100	100/100
	距市中心距离		100/99	100/99	100/101
	交通设施状况		100/99	100/100	100/99
	商业繁华程度		100/100	100/100	100/100
个 别 因 素	收益容积率		100/103	100/105	100/105
	土地用途		100/100	100/100	100/100
	土地级别		100/100	100/100	100/100
	工程地质状况		100/100	100/100	100/100
比准楼面熟地价/(元/m2)			3204	3177	3098

经比较修正后的楼面熟地价相差不大，取3个比准价格的平均值作为估价对象法定出让年限下的楼面熟地价，为3160元/m²。
估价对象收益建筑面积为118709m²，综合楼用途，法定出让年限为：写字楼50年，截至估价时点尚余42年；商业40年，截至估价时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为：3160×(42×81874+32×36835)/(50×81874+40×36835)×8000=2097(万元)。
(二)假设开发法
考虑估价对象建设项目符合开发商的土地利用要求，因此确定××区××危改小区内××中心项目的最佳土地用途是综合楼。土地估价过程中遵循的规划指标及假设条件如下。
(1)估价对象为××区××危改小区××中心土地使用权，土地面积8000m²，规划总建筑面积142739m²，收益容积率14.84。
(2)评估计算过程中采用市场比较法确定项目的平均售价，从而求取估价对象建设项目的未来开发总价值。
(3)建安成本、专业费用、开发周期、利润、利息、税费等数据的选取参照《××市建设工程预算定额》及《××市出让地价评估技术标准(试行)》规定。
(4)限制性条件：工程建设投资均匀分期投入；土地投资在开始一次投入，正常开发建设周期为3年。
1．开发项目的总开发价值
考察目前××市同类地区高档写字楼项目的售价水平，考虑估价对象所处地理位置及周边交通状况，确定估价对象开发项目之销售价格为：写字楼为13000元/m²，商业为16000元/m²，则均价为：(13000×81874+16000×36835)/118709=13931(元/m²)。
2．开发项目成本
(1)建造成本费用。
1)建安成本：
按××市现行建设工程预算标准并参考目前××市市区内建筑工程市场造价水平计算，包括以下项目。

序号	项目名称	建筑面积/m2	单方造价/(元/m2)
1	建安工程费	142739	4800
2	红线内市政费用	142739	480
3	电贴费	142739	27
4	建安综合成本	142739	5307

注：①建安工程费包含结构、设备和装修费。
②红线内市政费用取建安工程费用的10%，为由“三通一平”达到“七通一平”需投入的费用。
③电贴费按每平方米100W用电量，用户受电电压等级为380/220V，每千伏安(度)270元计算。
2)不可预见费：
按建安费用的10%，4800×10%=480(元/m²)
3)专业人士费：
按建安综合成本的7.5%，5307×7.5%=398(元/m²)
则建造成本为：5307+480+398=6185(元/m²)
(2)贷款利息。
取以上三项合计款项为基数，正常工期取3年，贷款利率按3年期贷款利率5.49%测算，计息期为正常工期的一半，以单利计息，得：
6185×5.49%×3×0.5=509(元/m²)
(3)开发商利润。
开发商直接成本利润率取40%(按照正常开发周期3年考虑)，则开发商利润(不包括购地成本利润)为：6185×40%=2474(元/m²)。
(4)销售费用。
××中心项目各种费率取值如下。
代理及广告费：1.0%
营业税及附加：5.5%
13931×(0.010+0.055)=906(元/m²)
(5)项目开发余值。
单位余值=13931-(6185+509+2474+906)=3857(元/m²)
3．地价测算
设法定出让年限下的总地价为X；土地年费用利息率为5.49%(土地开发期为3年，设土地费用在项目初期一次性投入，年利息率为5.49%)；购地成本利润率为30%
因此，单位开发余值=X(1+3×5.49%+30%)=3857(元/m²)
所以，法定出让年限下的楼面熟地价=2633元/m²。
估价对象收益建筑面积为118709m²，综合楼用途，法定出让年限为：写字楼50年，截至估价时点尚余42年；商业40年，截止估价时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为：
2633×(42×81874+32×36835)/(50×81874+40×36835)×8000=1747(万元)
七、估价结果
根据国际惯例及估价对象本身的特点，本次估价采用了市场比较法、假设开发法两种方法进行综合测算。其中的市场比较法的理论依据为“替代原理”，更体现市场行为；假设开发法的理论依据为“预期原理”，适用于待开发的房地产的估价。经综合考虑，确定对上述两种方法的计算结果采用加权平均的方法作为估价对象现值。

评估方法	熟地总价(人民币万元)	权重
市场比较法	2097	50%
假设开发法	1747	50%
加权平均值	1922

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员的经验，综合考虑影响房地产的各项因素，最终确定估价对象(规划总建筑面积142739m²，土地面积8000m²，总容积率17.84，土地取得方式为出让，用途为综合楼，最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准)。在估价时点2002年11月21日的市场价值为人民币1922万元，没有法定优先受偿款，抵押现值为：人民币1922万元，大写金额：人民币壹仟玖佰贰拾贰万元。
附件(略)