问答题 2006年2月1日，梁某与刘某夫妇与张某签订了一份房屋购买合同，从张某那里购买一套二手的商品房。2006年3月1日，梁某向张某交纳了30万元的购房款，同时，张某将房屋的钥匙交给了梁某。2006年4月1日，梁某和刘某二人搬进了该房。在2006年7月1日时，梁某与张某二人到房产局办理房屋登记，2006年?月1.5日，房产局向梁某颁发了房产证。2006年7月20日，刘某发现虽然房产证上登记的是自己和梁某的名字，但是房屋登记机关的登记簿上房主的名字只有梁某而没有自己的名字。刘某对此提出了异议。2006年8月1日，梁某与邻居冯某签订了一份合同，约定冯某建造房屋时，不应当超过梁某房屋的高度，以免妨害梁某家的采光权。2006年8月15日，梁某与冯某对此进行了登记。2006年11月1日，梁某瞒着刘某把房子卖给了官某。官某查询了房屋登记簿，得知梁某是房屋的所有人，于是支付了25万元的购房款购得了该房屋。2007年1月3日，官某因患有胃癌死亡，官某的儿子官小平继承了官某的房屋和其他的遗产。2007年2月 15日，官小平办理了该房屋的变更登记。

问答题梁某和刘某何时取得了房屋的所有权?为什么?

【正确答案】梁某和刘某于2006年?月1日，取得了房屋的所有权。

【答案解析】[解析] 我国《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第14条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。同时，第16条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第17条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本题中，房屋属于不动产，所以应当依法办理登记，而登记的效力，应当是记载于不动产登记簿时生效。房产证是不动产所有权的权利证书，而不是登记簿，不能以颁发房产证的时间作为所有权生效的时间。

问答题刘某发现登记簿上没有自己名字时有什么救济措施?

【正确答案】刘某可以申请异议登记，并且在异议登记之日起十五日内起诉。

【答案解析】[解析] 根据《物权法》第19条的规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。本题中，刘某发现登记簿登记的事项有错误，可以申请更正登记。如果梁某同意更正，登记机构应当予以变更。如果梁某不同意更正，刘某可以申请异议登记，并且在登记之日起15日内起诉。

问答题梁某对冯某的土地取得了何种权利?何时取得?为什么?

【正确答案】梁某于2006年8月1日取得了地役权。

【答案解析】[解析] 所谓地役权是指以他人土地供自己土地便利而使用的权利。我国《物权法》第158条规定：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。本题中，梁某与冯某于2006年8月1日，签订了一份合同，目的是禁止冯某建设的楼房过高，阻碍梁某不动产的采光，因此，该合同属于地役权合同，梁某对冯某土地取得了地役权，而且该地役权自地役权合同生效时就设立了，只是不能够对抗第三人。2006年8月15日，双方进行地役权登记以后，该地役权具有对抗第三人的效力。

问答题官某可否取得房屋的所有权?为什么?

【正确答案】官某可以取得房屋的所有权。

【答案解析】[解析] 我国《物权法》第106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所
有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本题中，房屋作为梁某与刘某的夫妻共有财产，梁某在没有取得刘某的同意下将房屋出卖给第三人官某的行为属于无权处分，但是由于官某在受让房屋时是依据土地登记簿进行交易的，认为梁某是房屋的所有人，所以官某属于善意的受让人，而且他又是以合理的价格进行的受让，并且已经与梁某办理了房屋的登记，所以官某取得了房屋的所有权。对于刘某的损失，刘某可以请求无处分权人梁某进行赔偿。

问答题官某对冯某的土地是否同样享有梁某享有的权利?为什么?

【正确答案】官某可以对冯某的土地享有地役权。

【答案解析】[解析] 本题涉及地役权的从属性。所谓地役权的从属性，是指地役权应当与需役地的所有权或使用权同一命运。其主要表现在两个方面：(1)地役权必须与需役地的所有权或使用权一同转移，不能与需役地分离而让与；(2)地役权不得与需役地分离而成为其他权利的标的。我国《物权法》第164条规定：地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。本题中，官某取得了房屋的所有权，根据地役权与需役地使用权同一命运的属性，而且冯某又没有与梁某就地役权作出特别的约定，因此，官某可以对冯某的土地享有地役权。

问答题官小平可否取得房屋的所有权?如果不可以，为什么?如果可以，什么时候取得?

【正确答案】官小平可以通过继承取得房屋的所有权，时间是2007年1月3日。

【答案解析】[解析] 如上所述，官某依据善意取得取得了房屋的所有权。官小平在父亲死后可以通过继承取得房屋的所有权。根据《物权法》第29条的规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。以及《继承法》第2条的规定：继承从被继承人死亡时开始。本题中，2007年1月3日，官某因患有胃癌死亡，官小平继承了官某的房屋。该继承从官某死亡即．2007年1月3日开始，根据《物权法》的规定，官小平也就从2007年 1月3日取得了房屋的所有权。