问答题
为评估某写字楼2002年9月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：
(1)可比实例的成交价格与成交日期
(2)交易情况分析判断
交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
(3)调查获知该类写字楼的价格，2001年12月1日～2002年4月1日平均每月比上月上涨1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上涨1.6%。
(4)房地产状况分析判断
(1)可比实例的成交价格与成交日期
|
可比实例 |
A |
B |
C |
|
成交价格/(元/m2) |
6000 |
6140 |
5890 |
|
成交日期 |
2002年3月1日 |
2002年5月1日 |
2002年2月1日 |
(2)交易情况分析判断
|
可比实例 |
A |
B |
C |
|
交易情况 |
3% |
-2% |
2% |
(3)调查获知该类写字楼的价格，2001年12月1日～2002年4月1日平均每月比上月上涨1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上涨1.6%。
(4)房地产状况分析判断
【正确答案】
【答案解析】[解]
(1)计算公式：比准价格：可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X房地产状况修正系数
(2)交易情况修正系数为：
可比实例A=100/(100+3)=100/103
可比实例B=100/(100-2)=100/98
可比实例C=100/(100+2)=100/102
(3)交易日期修正系数为：
可比实例A=(1+1.1%)1×(1+1.6%)5=1.0945
可比实例B=(1+1.6%)4=1.0656
可比实例C=(1+1.1%)2×(1+1.6%)5=1.1065
(4)房地产状况修正系数：
1)因素权重值的计算：
因素1的权重=3/(3+2.4+1)=47%
因素2的权重=2.4/(3+2.4+1)=38%
因素3的权重=1/(3+2.4+1)=15%
2)房地产状况修正系数的计算：
可比实例A=100/(103×47%+98×38%+95×15%)=100/99.9
可比实例B=100/(105×47%+99×38%+102×15%)=100/102.27
可比实例C=100/(100×47%+103×38%+96×15%)=100/100.54
(5)计算比准价格：
(1)计算公式：比准价格：可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X房地产状况修正系数
(2)交易情况修正系数为：
可比实例A=100/(100+3)=100/103
可比实例B=100/(100-2)=100/98
可比实例C=100/(100+2)=100/102
(3)交易日期修正系数为：
可比实例A=(1+1.1%)1×(1+1.6%)5=1.0945
可比实例B=(1+1.6%)4=1.0656
可比实例C=(1+1.1%)2×(1+1.6%)5=1.1065
(4)房地产状况修正系数：
1)因素权重值的计算：
因素1的权重=3/(3+2.4+1)=47%
因素2的权重=2.4/(3+2.4+1)=38%
因素3的权重=1/(3+2.4+1)=15%
2)房地产状况修正系数的计算：
可比实例A=100/(103×47%+98×38%+95×15%)=100/99.9
可比实例B=100/(105×47%+99×38%+102×15%)=100/102.27
可比实例C=100/(100×47%+103×38%+96×15%)=100/100.54
(5)计算比准价格：