【答案解析】1．选用假设开发法和市场法进行估价；
2．了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况；
3．了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本；
4．分析确定土地的最佳开发方案；
5．了解房地产开发成本开发完成后的市场经营模式(租或售)，运用市场法和收益法预测建成后房地产总价值，调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格；
6．选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格；
7．综合两种方法的结果，确定最终估价结果；
8．根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告。