问答题 这是某土地估价技术报告中的市场比较法估价部分，请挑出其中的错误，并说明理由。
市场比较法是根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地案例进行对照比较，并依据后者已知价格，参照该土地的交易情况、基准日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在估价时日地价的方法。
1)比较案例选择
土地估价师对搜集的多宗交易案例进行比较分析，选择了与估价对象条件类似的3个交易案例作为比较案例，基本情况介绍(略)。
2)比较因素选择
根据待估土地的实际情况，影响待估土地价格的因素见下表。
3)编制比较因素条件说明表
待估土地与比较案例各因素条件说明详见下表。
比较因素条件说明表

比较因素			待估土地	比较案例1	比较案例2	比较案例3
土地用途			商业	商业	商业	商业
交易基准日			2003.9.15	2000.1.20	2002.9.30	2003.2.11
交易价格/(元/m2)			待估	2110	2208	2064
交易情况			正常	正常	正常	正常
土地使用年限/年			37.25	40	38	39.25
交易方式			抵押	抵押	企业改制	抵押
区 域 因 素	距商服中心距离/m		450	200	286	1450
	交 通 条 件	道路类型	混合型主干道	生活型主干道	生活型主干道	混合型次干道
		与公交车站的距离/m	50	90	50	10
		对外交通便利度	距火车站1050m， 距汽车站1040m	距火车站1170m， 距汽车站1170m	距火车站1300m， 距汽车站1300m	距火车站280m， 距汽车站160m
	环境优劣度	有一定的大 气、噪声污染， 无明显水污染		无明显大气、 水、噪声污染	无明显大气、 水、噪声污染	有一定的大 气、噪声污染， 无明显水污染
个 别 因 素	土地面积/m2	5600		2653	2477	821.9
	土地形状	较规则		不规则	不规则	极不规则
	容积率	3.65		4.18	3.2	2.26
	临街状况	一面临主街		一面临主街	两面临路	一面临主街
	规划限制	略有限制		严格限制	略有限制	略有限制

4)编制比较因素条件指数表
分别将待估土地和3个比较案例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数，有关条件指数的确定依据说明如下。
(1)交易基准日修正系数。
根据当地经济发展情况及商业用地的实际交易情况，1999年1月31日至2002年3月31日，平均每月上涨幅度为0.2%，2002年4月1日至2002年12月31日，地价平稳，上涨幅度为零；2003年1月以后，平均每月下跌0.1%，则地价指数详见表9。 表9 商业用地地价指数表

日期	1999.1.31	2000.1.20	2002.9.30	2003.2.11	2003.9.15
地价指数	100	102.4	107.6	107.5	108.5

(2)使用年限修正系数。
土地使用年限修正系数公式为
K=[1-1/(1+r)^m]/[1-1/(1+r)ⁿ]
式中：K——使用年限修正系数；
r土地还原利率，取6%；
m——比较案例土地土地使用年限；
式中：K——使用年限修正系数；
r土地还原利率，取6%；
m——比较案例土地土地使用年限；
n——待估土地土地使用年限。
经计算，待估土地与3个比较案例的使用年限修正系数分别为：100、101.91、100、55、101.75。
(3)容积率修正系数。
根据当地情况，容积率对地价的影响规律为：以2.2为基准，每上升0.1，地价往上修正0.2%，容积率每往下0.1，地价往下修正0.3%。
(4)其他条件指数。(略)
根据以上比较因素指数的说明，编制待估土地比较因素条件指数表，详见表10。 表10 比较因素条件指数表

比较因素		待估土地	比较案例A	比较案例B	比较案例C
土地用途		100	100	100	100
交易日期		108.5	102.4	107.6	107.5
交易价格/(元/m2)		待估	2110	2208	2064
交易情况		100	100	100	100
土地使用年限		100	101.91	100.55	101.75
交易方式		100	100	100	100
区 域 因 素	距商服中心距离	100	100	100	100
	道路类型	100	100	100	98
	与公交车站的距离	100	100	100	98
	对外交通便捷度	100	100	100	100.5
	基础设施状况	100	100	100	101
	环境优劣度	100	100	100	100
个 别 因 素	土地面积	100	100.5	100.5	100
	容积率	102.9	103.96	102	101
	临街状况	100	100	101	100.12
	目前规划限制	100	101	100	100

5)比较因素修正
根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数表11。
表11 比较因素修正系数表

比较因素			比较案例1	比较案例2	比较案例3
土地价格/(元/m2)			2110	2208	2064
土地用途 交易基准日			100/100 108.5/102.4	100/100 108.5/107.6	100/100 108.5/107.5
交易情况			100/100	100/100	100/100
土地使用年限			101.91/100	100.55/100	101.75/100
价格类型			100/100	100//100	100/100
区 域 因 素	商服繁华程度		100/100	100/100	100/98
	交 通 条 件	道路类型	100/100	100/100	100/98
		与公交车站的距离	100/100	100/100	100/100.5
		对外交通便捷度	100/100	100/100	100/101
	基础设施状况	100/100		100/100	100/100
	环境优劣度	100/100		100/100	100/100
个 别 因 素	土地面积、土地形状	100/99.5		100/99.5	100/99
	容积率	102.9/103.96		102.9/102	102.9/100.12
	临街状况	100/100		100/101	100/100
	目前规划限制	100/101		100/100	100/100
修正后地价/(元/m2)		2244.056		2247.343	2257.278
最终价格/(元/m2)		2249.73

6)楼层修正
统计×××市类似用途的商品楼各楼层的售价，计算各楼层的地价比例系数，从而得到地下一层、地上六层各楼层分摊土地平均单位地价的修正系数如表12。
表12 土地地价楼层修正系数表

楼层层数	地下一层	地上一层	二层	三层	四层	五层	六层
修正系数	2.425	44.45	26.3	12.52	7.23	4.775	2.3

地上一层分摊土地部分的土地使用权价格=2249.73×44.45%×5600/821.9=6813.51(元/m²)