问答题某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，年房租损失准备费以半月租金计，管理费按年租金3％计，房产税按年租金的12％计，土地使用税每年按每平方米2元计，保险费每年576元。土地还原利率为8％，建筑物还原利率为10％，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元。请用残余法评估该住宅建筑物价格。

【正确答案】正确答案：房地产年总收益=4800×12=57600(元) 年总费用=年房租损失准备费+管理费+房地产税+土地使用税+保险费 =2400+57600×12％+200×2+57600×3％+576=12016(元) 年总净收益=年总收益-年总费用=57600-12016=45584(元) 土地总价=1200×200=240000(元) 土地年净收益=22482．91(元) 建筑物年净收益=房地产年净收益-土地年净收益=45584-22482．91=23101．09(元)建筑物折旧率=1／25=4％建筑物价格=23101．09×

【答案解析】