问答题 某在建工程为框架结构，开工于2006年3月1日，总用地面积3000m²，规划总建筑面积12400m²，用途为写字楼。土地使用期限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m²。该项目的正常建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等)为每平方米建筑面积2300元。至2007年9月1日完成了主体结构，相当于投入了40%的建设费用。预计至建成尚需1.5年(18个月)，还需要投入60%的建设费用。建成半年后可租出，可出租面积的月租金为60元/m²，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。请利用上述资料采用现金流量折现法测算该在建工程2007年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为9%，折现率为13%)。
解：设该在建工程的正常购买总价为V：
续建完成后的总价值
上式中，A为净收益，Y为报酬率，n为收益期限，r_d为折现率，t为需要折现的年数。根据题意，它们分别如下：
A=60元/(月·m²)×12月×12400m²×70%×(1-25%)
=468.72万元
Y=9%
n是根据土地使用权剩余期限来确定，因为预计建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束。由于土地使用期限为50年，从开工到建成为1.5年，建成半年后出租，所以
n=(50-1.5-0.5)年
=48年
r_d=9%
t是把收益法计算出的续建完成后的价值折算到估价时点时的价值。由于收益法计算出的续建完成后的价值是在估价时点之后2年，所以
t=2年
续建完成后的总价值计算如下：

=3026.11万元

=1604.10万元

=96.84万元
销售税费总额=3026.11万元×6%
=181.57万元
购买该在建工程的税费总额=V×3%
=0.03V万元
V=3026.11-1604.01-96.84-181.57-0.03V
V=1110.38万元
故：
该在建工程总价=1110.38万元