问答题
{{B}} ××置业公司部分房地产估价结果报告{{/B}}
一、委托人
××置业公司，法定代表人： ×××，住所：××市××路××号。
二、估价机构
××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。
三、估价对象
××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
四、估价目的
为抵押贷款提供依据。
五、估价时点
经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。
六、价值定义(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
十、估价结果
经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写，人民币壹亿柒仟零玖拾陆万圆整)，其中超市的总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万圆整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万圆整)。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
2001年6月30日至2001年7月5日。
十三、估价报告的有效期(略)
{{B}} ××置业公司部分房地产估价技术报告{{/B}}
一、估价对象状况分析
××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、 430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。
估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。
五、估价测算过程
(一)超市的估价
选取的三宗类似商业房地产交易资料如表2-1所示(交易情况与房地产状况的详细分析略)：
{{B}} 表2-1 类似商业房地产交易资料{{/B}}
注：表内面积均为建筑面积。
根据可比实例，搜集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000年12月28日美元与人民币的汇价为1:8.3，2001年6月30日为1:8.27。
1．比准价格A＝9300×100/100×(14-0.5%)×100/100
＝9347(元/m2)
2．比准价格B＝6300×100/100×(14-0.5%)2×100/(100-25)
＝8484(元/m2)
3．比准价格C＝1350×8.27×100/100×(1+0.5%)2×100/110
＝10458(元/m2)
式中可比实例C因区域等状况较好，根据以往经验增加10个分值。
4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出
估价对象的单价＝(93474-84844-10458)÷3＝9430(元/m2)
总价＝9436×7800＝7355(万元)
(二)在建写字楼的估价
1．首先测算该写字楼开发完成后的价值
根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每1m2每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。
年有效毛收入＝13500×300×1.2×8.27×(1-20%)＝3215(万元)
年运营费用＝3215×55%＝1768(万元)
净收益＝有效毛收入-运营费用
＝3215-1768＝1447(万元)
收益年期取50年。
资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%。
根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：
式中 V——房地产价值；
α——年净收益；
r——资本化率；
n——收益年期。
一、委托人
××置业公司，法定代表人： ×××，住所：××市××路××号。
二、估价机构
××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。
三、估价对象
××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
四、估价目的
为抵押贷款提供依据。
五、估价时点
经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。
六、价值定义(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
十、估价结果
经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写，人民币壹亿柒仟零玖拾陆万圆整)，其中超市的总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万圆整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万圆整)。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
2001年6月30日至2001年7月5日。
十三、估价报告的有效期(略)
{{B}} ××置业公司部分房地产估价技术报告{{/B}}
一、估价对象状况分析
××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、 430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。
估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。
五、估价测算过程
(一)超市的估价
选取的三宗类似商业房地产交易资料如表2-1所示(交易情况与房地产状况的详细分析略)：
{{B}} 表2-1 类似商业房地产交易资料{{/B}}
|
可比实例 |
A |
B |
C |
|
成效价格 |
人民币9300元/m2 |
人民币6300元/m2 |
人民币1350元/m2 |
|
成效面积 |
6900m2 |
240m2 |
8600m2 |
|
成效日期 |
2001年5月30日 |
2001年6月23日 |
2000年12月28日 |
|
交易情况 |
拍卖 |
正常 |
正常 |
|
房地产状况 |
0% |
-25% |
+10% |
根据可比实例，搜集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000年12月28日美元与人民币的汇价为1:8.3，2001年6月30日为1:8.27。
1．比准价格A＝9300×100/100×(14-0.5%)×100/100
＝9347(元/m2)
2．比准价格B＝6300×100/100×(14-0.5%)2×100/(100-25)
＝8484(元/m2)
3．比准价格C＝1350×8.27×100/100×(1+0.5%)2×100/110
＝10458(元/m2)
式中可比实例C因区域等状况较好，根据以往经验增加10个分值。
4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出
估价对象的单价＝(93474-84844-10458)÷3＝9430(元/m2)
总价＝9436×7800＝7355(万元)
(二)在建写字楼的估价
1．首先测算该写字楼开发完成后的价值
根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每1m2每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。
年有效毛收入＝13500×300×1.2×8.27×(1-20%)＝3215(万元)
年运营费用＝3215×55%＝1768(万元)
净收益＝有效毛收入-运营费用
＝3215-1768＝1447(万元)
收益年期取50年。
资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%。
根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：
式中 V——房地产价值；
α——年净收益；
r——资本化率；
n——收益年期。
【正确答案】
【答案解析】1．缺少土地使用性质描述。
2．缺少产权描述。
3．没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。
4．可比实例A为拍卖，其交易情况一般需修正。
5．可比实例B交易日期修正错了。
6．可比实例B可比性差，修正幅度超过20%，面积与估价对象差别太大。
7．可比实例C选用汇率错误。
8．收益年限不应选取50年。
9．收益法只选择一个参照物，客观性不够。
10．全年收益天数按300天计算错误。
11．确定资本化率不能只参照一个实例。
12．比准价格应为收益价格。
13．未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。
14．未来发生的利润未计算。
15．超市应优先选用收益法估价。
16．区域因素和个别因素描述不够具体。