问答题
B市现有一宗占地面积为900m2的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于2005年9月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2000m2的办公楼，现全部用于出租。2010年11月1日进行的市场调查情况如下：
(1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为25万元，月平均费用12万元，此外出租时可收取押金50万元，押金收益率为4%。
(2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米3500元。
(3)土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。
试根据上述资料，评估该宗土地于2010年9月1日的市场价格。
【正确答案】(1)计算房地年总收益：
年租金收益=月租金收入×月份数=25×12=300(万元)
押金年运用收益=押金×押金收益率=50×4%=2(万元)
年总收益=年租金收益+押金年运用收益=300+2=302(万元)
(2)计算房地年总费用：
年总费用=月平均费用×月份数=12×12=144(万元)
(3)计算房地年纯收益：
房地年纯收益=房地年总收益-房地年总费用=302-144=158(万元)
(4)计算建筑物年纯收益。该宗土地是2005年9月1日经过出让获得50年使用权的，至2010年9月1日已经过了5年，剩余使用年限为45年。
建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年数/耐用年限
=3500×2000×(50-5)/50
=6300000(元)
=630(万元)
建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率
=630×8%=50.4(万元)
(5)计算土地年纯收益
土地年纯收益=房地年纯收益-建筑物年纯收益
=158-50.4=107.6(万元)
(6)计算2010年9月1日土地总价格
土地总价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/(1+土地还原率)剩余似用年数]
=107.6/6%×[1-1/(1+6%)50-5]
≈1663(万元)
(7)计算土地单位面积价格
土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=1663×10000/900≈18478(元/m2)
【答案解析】