计算题
王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000元/m2的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/m2的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/m2的价格全部卖掉(每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和1%的个人所得税)。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/月m2(按建筑面积计)不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。
问答题
完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。
| 自有资金现金流量表 (单位：万元) |
| 年末 |
0 |
1 |
2 |
3～9
(每年) |
10 |
11～14
(每年) |
15 |
16～19
(每年) |
20 |
|
|
| 现金流入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 年毛租金收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 净转售收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 现金流出 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 购房、办证及装修投入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 年还本付息 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 年运营成本 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| 净现金流量 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
【正确答案】解： 自有资金现金流量表 1)总购房款：1.2×10×80=960(万元) 2)自有资金购房款：960×40%=384(万元) 3)购房代理费等：960×1.5%=14.4(万元) 4)抵押贷款年还本付息额(10年还清)： 5)办证费用及装修费：960×3.3%+40=71.68(万元) 6)年毛租金收入： 第3年初～第10年初：200×800×12=192(万元) 第11年初～第15年初：200×640×12=153.6(万元) 第16年初～第20年初：200×400×12=96(万元) 7)年运营成本： 第3年末～第10年末：192×25%=48(万元) 第11年末～第15年末：153.6×25%=38.4(万元) 第16年末～第20年末：96×25%=24(万元) 8)净转售收入： 第10年末：1.3×2×80×(1-6.8%)=193.86(万元) 第15年末：1.5×3×80×(1-6.8%)=335.52(万元) 第20年末：1.6×5×80×(1-6.8%)=596.48(万元) 自有资金现金流量表 (单位：万元) 年末 0 1 2 3～9 (每年) 10 11～14 (每年) 15 16～19 (每年) 20 现金流入 年毛租金收入 192 192 153.6 153.6 96 96 净转售收入 193.86 335.52 596.48 现金流出 购房、办证及装修投入 398.4 71.68 年还本付息 83.92 83.92 83.92 83.92 年运营成本 48 48 38.4 38.4 24 24 净现金流量 -398.4 -83.92 36.4 60.08 215.54 115.2 393.12 72 572.48
【答案解析】
问答题
列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据(不要求计算出结果)。
【正确答案】解： 自有资金财务净现值
【答案解析】