问答题 下面为某土地估价技术报告的估价部分，请指出错误。
第三部分 土地估价
一、土地估价原则
本次估价过程中，遵循的主要原则如下。
1．最有效使用原则(略)
2．供需原则(略)
3．变动原则(略)
4．协调原则(略)
5．综合分析原则(略)
6．多种估价方法相结合的原则(略)
总之，在估价过程中，要按照国家、地方有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的总原则
进行土地价格估价，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果准确。
二、土地估价方法及土地估价过程
根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应遵照《地价估价的技术规程》，根据当地地产市场发育状况，并结合土地估价师收集的有关资料、待估土地的具体条件、用地性质及估价目的等，选择估价方法。
由于待估土地在《×××市区土地级别与基准地价更新工作报告》覆盖范围内，因此，可选用基准地价系数修正法；通过收集来的资料分析，由于估价对象为工业用地，所在区域近年来有征地标准可参考，因此，可选用成本逼近法进行估价。
综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法、成本逼近法对待估土地进行估价。(注：估价基准日为2012年6月30日)
待估土地估价过程如下。
(一)基准地价系数修正法
1．基准地价成果介绍及内涵
根据×××市2008年公布实施的《×××市区土地级别与基准地价更新结果报告》，不同用途的基准地价参见表1。
表1 ×××市区级别基准地价表
(单位：元/m²)

土地级别	商业用地	住宅用地	工业用地
一级	2489	1445	688
二级	1874	1218	546
三级	1625	996	448
四级	1336	744	312
五级	772	577
六级	543	453

所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价和基准地价修正体系等估价成果，按照替代原则就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。
依据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)(GB/T18508—2001)与《×××市区土地级别与基准地价更新结果报告》，其基准地价系数修正法估价土地地价的计算公式为
基准地价系数修正法估价的土地地价(基准地价设定开发程度下的土地地价)=基准地价×K₁×K₂×K₃×…×(1+∑K_i)
式中：K₁——基准日修正系数；
K₂——土地使用年限修正系数；
K₃——土地形状修正系数；
∑K_i——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和。
如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次估价设定估价对象的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到估价设定估价对象开发程度条件下的土地地价，故
设定开发程度条件下的土地地价=基准地价设定开发程度下的土地地价+开发程度修正值
2．确定估价对象的土地级别及基准地价
估价对象位于×××市市区内，根据×××市市区土地级别图，确定估价对象所在土地级别和基准地价，本次参照工业三级用地基准地价为448元/m²，具体见表3-1-1。
3．确定基准日修正系数(K¹)
×××市市区基准地价基准日为2007年12月31日，近段时间该区域工业地价稳中有升，上升幅度在10%～20%之间，本次估价确定待估土地基准日修正系数为K₁=1.15。
4．确定土地使用权年限修正系数(K₂)
K₂=[1-1/(1+r)^m]/[1-1/(1+r)ⁿ]
式中：K₂——土地使用年限修正系数；
r——土地还原率7%；
m——估价对象设定使用年限；
n——基准地价设定土地使用年限。
由于基准地价设定土地使用年限为工业用地最高使用年限50年，本次估价估价对象剩余使用年限为43.73年，故土地使用年限修正系数K₂=0.9814。
5．确定土地形状修正系数(K₃)
土地形状规则与否，对土地的最有效利用有一定的影响，并会导致土地价值产生差异，因此，需对土地形状进行修正。依据2008年公布实施的《邢台市区土地级别与基准地价更新结果报告》，制定土地形状修正系数表(见表2)。
表2 待估土地形状修正系数表

用途	形状规则，长 方形或矩形，利 用方便	形状较规则， 近似长方形、矩 形，利用较方便	较规则梯形、 多边形.利用 一般	不规则多边 形，利用有一定 困难	形状极不规则， 三角形、条形等，利 用困难
工业	1	1～0.95	0.95～0.90	0.90～0.85	＜0.85

待估土地形状为较规则多边形，利用较方便，确定土地形状修正系数K₃=0.98。
6．确定开发程度修正系数(K₄)
开发程度修正系数(K₄)见表3。
表3 开发程度差异系调整表

项目	高配置水平(成体系)		中配置水平(主干通过)		低配置水平(接近主干)
	系数(+%)	开发情况	系数/(%)	开发情况	系数/(-%)	开发情况
通路	3～6	路网密度大，道路 等级高，路况质量 优，通达度高，达到 规划设计标准	0	通达度一般，能满 足通达需要，有主次 干道路通过，路况质 量一般	3～6	区域内道路 少或仅有支 路，路况差，远 离主干道路
通电	2～3	建有变电站，通过 地下电缆输送电源， 电力供应充分	0	有架空输电线路 经过，接电方便，电 力基本能满足需求	2～3	远离输电 线路，接电不 方便
通信	1～2	地埋通信光缆，通 信方便、快捷，电话 装机容量充足，达到 规划设计标准	0	有主要架空电缆 通过，接线方便	1～2	与电缆有 一定距离，可 接线，但不 方便
供水	1～3	靠近水厂，供水系统 呈循环状，供水保证率 极高能满足要求，达到 规划设计标准	0	有市政供水主管 道通畅，管径能满足 日常需要，用水条件 基本便利	1～3	远离供水 主管道，可连 接，但不方便 或保证率低
排水	2～4	雨污分流，砼管通 排放，截面大，路面 双排，通畅度极高。 达到规划设计标准	0	雨污分流路面单 排或雨污合流晴沟 排放截面大，排水通 畅，基本能满足需求	2～4	雨污合流暗 沟排放，截面 小，路面单排， 排水条件差，遇 大雨排放不及
供暖	1～3	邻市政供暖主管 道，留有接口，易接 通，保证率高	0	区域内有主管通 过，距离不远，可 连接	1～3	远离供暖 主管道，可连 接，但不方便
供气	1～3	邻市政供气主管 道，留有接口，易接 通，保证率高	0	区域内有市政主 管通过，距离不远， 可连接	1～3	远离供气 主管道，可连 接，但不方便
平整	1～2	地面平整，大部分 硬化，易利用	0	地面基本平整，基 本可以利用	1～2	地面无大起 伏，需经过简 单平整

待估土地所在区域设定土地开发程度为土地红线外“七通”(通路、通电、通信、供水、排水、供暖、供气)及土地内场地平整。通路：北临混合型主干道中兴西大街，道路通达度高，修正+5%；通电：通过地下电缆输送电源，电力供应充分，修正+2%；通信：地埋通信光缆，通信方便快捷，修正+2%；供水：有市政供水主管道通过，管径能满足日常需求，修正0；排水：雨污分流，砼管排放，截面大，路面双排，修正+3%；供暖：紧邻市政供暖主管道，留有接口，易接通，保证率高，修正+2%；供气：紧邻市政供气主管道，留有接口，易接通，保证率高，修正+2%；平整：地面平整，大部分硬化，易利用，修正+2%。据此，待估土地整体土地开发程度修正为
K₄=150×(1+5%+2%+2%+0+3%+2%+2%+2%)-100=77.00(元/m²)
7．计算基准地价设定开发程度条件下的土地地价
因本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次估价设定估价对象的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到估价对象设定开发程度条件下的土地地价，故
设定开发程度条件下的土地地价=基准地价设定开发程度条件下的土地地价+开发程度修正值，经以上分析，可得到估价对象在基准地价设定开发程度条件下的土地价格：
基准地价设定开发程度条件下的土地地价=基准地价×K₁×K₂×K₃×(1+K_i)×K₄=448×1.15×0.9814×0.98×77.00=626.27(元/m²)
(二)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为
土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
3．土地取得费及相关税费
土地取得费及相关税费是指估价对象所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用(即征用同类用地所支付的平均费用)。根据对估价对象所在区域近年来征地费用标准进行分析，该项费用主要包括征地费(含土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗补偿费及地上物补偿费)、征地管理费、耕地占用税、造地费(或耕地开垦费或新菜地开发建设基金)等费税。
1)土地取得费
土地取得费是指征用估价对象所在区域同类土地所支付的平均费用，包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上物补偿费。估价对象所在区域位于一级区片价范围之内，一级区片价为18.9175万元/亩左右，故征地费取18.9175万元/亩(即283.76元/m²)。
青苗及地上物补偿费是对被征地单位已投入土地而未收回的资金的补偿，类似地租中所包含的投资补偿部分。参照当地类似土地一季度的青苗及地上物补偿费，约为500～1500元/亩，本次估价取1500元/亩(即2.25元/m²)。
故确定估价对象土地取得费为286.01元/m²。
2)相关税费
(1)征地管理费。
(2)耕地占用税。
(3)造地费(或耕地开垦费或新菜地开发建设基金)。
(4)不可预见费。
不可预见费=土地取得费×10%=286.01×10%=28.60(元/m²)
相关税费=A+B+C+D=73.60(元/m²)
土地取得费及相关税费合计=(1)+(2)=359.61(元/m²)
2．土地开发费
根据委托方提供的资料和土地估价师实地勘察，待估土地所在区域土地开发程度为“七通一平”(通路、通电、通信、供水、排水、供暖、供气及土地内场地平整)，根据×××市国土资源局提供的资料，市区的土地开发费用标准为60～150元/m²，其中“七通一平”的开发费为150元/m²。鉴于待估土地开发程度的具体情况，确定此次估价的土地开发费为177元/m²。
3．投资利息
根据估价对象的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为1年，投资利息率按估价
基准日中国人民银行公布的短期贷款(6个月至1年)利息率66.56%计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故
投资利息=(土地取得费+相关税费)×开发周期×6.56%+土地开发费×开发周期×1/2×6.56%=29.40(元/m²)
4．投资利润
本次估价取土地开发的投资利润率为10%，则投资利润为
投资利润=(土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息)×利润率
5．土地增值收益
当前土地增值收益按成本价格的15%计。
土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+相关税费+投资利润)×15%=88.98(元/m²)
6．区位修正
待估土地位于市区西部工业三级用地范围内，根据其所在区域的区位条件，综合确定待估土地的区位修正系数为1.0885。
7．土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式，将上述1～5项相加，再乘以区位修正系数即得土地使用权价格为774.57元/m²。