问答题
以下是一份土地估价报告中“第三部分土地估价”部分的“收益还原法”部分内容，请阅读后回答所提问题。
“收益还原法
1．基本原理
收益还原法是以一定的土地还原率，将估价对象在未来每年的纯收益折算为估价基准日收益总和(土地价格)的一种方法。
2．公式
当土地年纯收益保持不变时：
土地收益价格=土地年纯收益/r×[1-1/(1+r)n]
式中r—土地还原率；
n—未来土地使用年期。
当土地年纯收益等比递增时：
土地收益价格=土地年纯收益/(r-g)×[1-(1+g)n/(1+r)n]
式中g—递增率。
本次评估求取土地收益价格相关公式为：
土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益
房地年纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率
房屋现值一房屋重置总价×房屋成新度
3．计算过程
(1)确定房地年总收益。
房地年总收益是指待估房地产按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。
估价对象西临桥梓口，地上现有建筑物两幢，具体状况见下表。
商业楼临街1层为门面房，2～3层为办公用房，目前，乙物业公司对外租赁均价为一层为200元/(m2·月)，2～3层为50元/(m2·月)。另外，经估价人员对周边类似房地产进行调查，发现该区域相同用途房屋租金差异较小，平均租金水平与估价对象房地产实际租金相差不大，故上述租金水平较能反映估价对象市场租金情况。另外，商业楼整体承包给乙物业公司，承包期为10年，自2007年12月10日起至2017年12月10日止，前3年租金为900万元/年，自第四年起每年年租金递增1%。本次估价商业楼租金在承包期内按承包合同约定租金水平进行计算，承包期外按上述调查租金情况进行计算。
锅炉房为商业楼配套使用，由乙物业公司统一管理，不再计算租金收益。
上述租金均为分户出租时的租金情况，分户出租时租赁面积一般按套内使用面积核算，对楼梯、走廊等公摊部分在出租时并不计算租金，故需在总面积基础上考虑有效出租面积，本次估价有效出租面积按类似房屋公摊系数考虑，根据估价对象现状，结合估价师经验，2层以上砖混简易楼房公摊系数在8%，评估按8%计，则有效出租面积按92%计。
经向出租人询问，估价对象1层门面，易于出租，年均空置面积在5%左右，2、3层办公用房空置率稍高，在15%左右。
除租金收入外，结合估价对象在实际出租中一般先收取1个月押金的实际，另需计押金利息收入，本次估价利息率按1年期定期存款利率2.52%考虑，期限按1年计。
结合该楼房现状，1～3层按等面积计。
故据公式：房地年总收益=月租金×建筑面积×有效使用比例×(1-空置率)×12+押金收入，可确定房地出租客观年总收入见下表。
本次估价在承包期内按实际租金计算，在承包期外按客观租金计算。
(2)确定建筑物重置价值及现值。
重置价值=建筑物开发成本+管理费+贷款利息+投资利润+销售费用及销售税费
建筑物价值=重置价值×成新率
1)建筑物开发成本：包括前期工程费、工程综合造价、开发行政事业性收费及室外工程费等几个方面。
①前期工程费用测算。前期工程费用包括可行性研究费用、规划设计费、施工图设计费、模型制作费、测量和地质勘察费用，工程招标费，根据估价对象实际发生额，结合××市同类开发项目的一般费用水平及该项目实际水平确定为10元/m2。
②工程综合造价的测算。本次被评估项目的建安工程费包括土建工程费(含结构及装修)给排水、采暖、电气(配电线路、照明)等工程的组成价值，以及包括电梯、消防系统设备(消火栓除外)变配电设备、锅炉设备、电器仪表、工艺管道等属于开发商投入的设备的价值。
建安工程费的确定采用类比计算法，首先根据计算出的典型工程单方造价及收集的××市现行同类型建筑单方造价，按不同结构类型确定评估中对比单方造价标准，然后通过条件对比确定被评估房屋建筑物和构筑物的建筑造价。
③房地产开发行政事业性收费。根据《××市建设项目城建费用统一征收项目一览表》、《××市人民政府办公厅转发××市物价局××市财政局关于收取城市基础设施配套费有关问题的规定的通知》(市政办发[2005]159号)的相关规定及评估对象的具体情况，确定评估对象行政事业性收费的主要项目如下：
城市基础设施配套费：150元/m2。
工程定额测定费：建安总造价×1.3‰。
工程质量监督费：建安总造价×1.0‰。
劳保统筹基金：建安总造价×3.55%。
④室外工程配套费用。包括室外管网、地坪、路灯、绿化、配套用房等室外工程项目，结合估价对象现状，本次估价确定室外工程配套费用为20元/m2。
建筑物开发成本=①+②+③+④，开发成本测算见下表。
2)管理费用：包括职工工资、福利、办公费、差旅费、交通费、通信费、会议费等，为成本之和的3%～5%，本次评估管理费用设定为房产开发成本的3%测算。
3)投资利息：由于本次估价对象地上建筑规模较小，造型简单，故估价对象建设期取1年，并设定投资周期内所有投资为均匀投入，利率取估价时点，即中国人民银行公布的1年期贷款利息5.58%，计息基础为开发成本和管理费用。
投资利息=(前期工程费+行政事业性收费)×[(1+5.58%)1-1]+[工程综合造价+室外工程费+管理费用)×[(1+5.58%)1/2-1]
4)投资利润：利润率的取值应在无风险收益率的基础上进行风险因素调整，同时参考类似物业开发的利润率确定。由于估价对象为商业用途，且以商业、办公为主，本次评估根据目前市场上开发商业、办公用房的平均收益水平，确定其开发利润率为20%，按开发成本和管理费之和为基数计算：
投资利润=(开发成本+管理费用)×20%
5)销售费用和销售税费：销售税费主要包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，按照国家标准税率为5.5%，销售费用本次估价暂且不计，销售税费按房地产市场价值计取。
计算公式为：
销售税费=(开发成本+管理费用+投资利息+投资利润)×5.5%
重置价值=建筑物开发成本+管理费+贷款利息+投资利润+销售费用及销售税费，估价对象房屋重置价格测算见下表。
6)建筑物成新率：房屋成新率按下列公式计算：
综合成新率=勘察法成新率×70%+等额时间法成新率×30%
①勘察法成新率。勘察法成新率是由现场勘察的房屋新旧状况和使用功能来确定的成新率，它由结构、装修及配套设施3个方面的状况来综合确定。
②等额年限法成新率，公式：
q=[1-(1-R)×t/N]×100%
其中，q为年限法成新率；R为残值率；t为有效经过年数；N为建筑物经济寿命。
本次估价建筑物经济寿命砖混结构按50年、框架结构用房按60年计，残值率砖混结构按3%、框架结构按0%计。
建筑物成新率具体测算详见下表。
7)建筑物价值：
建筑物价值=重置价值×成新率
(3)确定房地出租年总费用。
房地出租年总费用=般为房地产出租后出租人承担的维修费、管理费、保险费、房产税、出租房地产营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
房地产年总费用=管理费+维修费+保险费+税费+房屋年折旧费
1)管理费用：是指房屋正常租赁经营所需要的日常管理费用，该项费用参考同类物业的平均水平，经综合分析后按房地年总收益的3%计。
管理费=房地年收益×3%
2)维修费：即维持房产正常运转所需的房屋和设施的维修、保养费用，根据估价对象建筑物和设备、设施状况，维修费取房屋重置总价的1%。
维修费=房地重置总价×1%
3)保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般可按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。我国房屋的保险费率是1‰～2‰，考虑到估价对象价值较低，本次评估保险费定为房屋现值的1.2‰。
保险费=房屋现值×1.2‰
4)税费：根据国家和××市相关规定，房屋出租主要需缴纳税费有房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加，总计按房地总收益的17.5%收取。具体内容如下。
①房产税：依据税法及当地税务部门资料，房产税税金=房地年总收益×12%
②营业税：营业税取房地年租金的5%，营业税税金=房地年总收益×5%
③城市维护建设税：城市维护建设税，取营业税税额的7%。
④教育费附加：教育费附加，取营业税税额的3%。
税费=房地年收益×17.5%
⑤房屋年折旧费。
指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
本次估价砖混结构耐用年限为50年，残值率为3%，生产类框架结构耐用年限按60年计，残值率为0，故年折旧费公式为：
年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/耐用年限
=11221101×(1-3%)/50+298528/60
=222664.83(元)
(4)房屋及土地还原利率的确定。
根据《城镇土地估价规程》及国家相关规定，房屋还原利率是房产投资资本的报酬率，与房屋投资风险有一定关系。本次评估设定土地还原利率为7%(具体见第一部分第十项第3条)，一般而言，房产投资风险较土地要高，因此，房屋还原利率应比土地还原利率略高，此次评估确定房屋还原利率为9%。
(5)未来土地使用年限的确定。
截至估价时点，估价对象土地使用年期为37.6年，故土地未来收益年限应采用土地使用年限37.6年。
(6)计算估价对象总地价。
将上述计算过程代人公式：
土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益
房地年纯收益=房地年总收益-房地出租年总费用
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率
“收益还原法
1．基本原理
收益还原法是以一定的土地还原率，将估价对象在未来每年的纯收益折算为估价基准日收益总和(土地价格)的一种方法。
2．公式
当土地年纯收益保持不变时：
土地收益价格=土地年纯收益/r×[1-1/(1+r)n]
式中r—土地还原率；
n—未来土地使用年期。
当土地年纯收益等比递增时：
土地收益价格=土地年纯收益/(r-g)×[1-(1+g)n/(1+r)n]
式中g—递增率。
本次评估求取土地收益价格相关公式为：
土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益
房地年纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率
房屋现值一房屋重置总价×房屋成新度
3．计算过程
(1)确定房地年总收益。
房地年总收益是指待估房地产按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。
估价对象西临桥梓口，地上现有建筑物两幢，具体状况见下表。
| 表2 估价对象地上建筑物明细表 | |||||
| 序号 | 名称 | 层数 | 结构 | 建筑年月 | 建筑面积/m2 |
| 1 | 商业楼 | 3 | 砖混 | 1998年10月 | 9800 |
| 3 | 锅炉房 | 1 | 框架 | 1998年10月 | 200 |
| 合计 | 10000 | ||||
锅炉房为商业楼配套使用，由乙物业公司统一管理，不再计算租金收益。
上述租金均为分户出租时的租金情况，分户出租时租赁面积一般按套内使用面积核算，对楼梯、走廊等公摊部分在出租时并不计算租金，故需在总面积基础上考虑有效出租面积，本次估价有效出租面积按类似房屋公摊系数考虑，根据估价对象现状，结合估价师经验，2层以上砖混简易楼房公摊系数在8%，评估按8%计，则有效出租面积按92%计。
经向出租人询问，估价对象1层门面，易于出租，年均空置面积在5%左右，2、3层办公用房空置率稍高，在15%左右。
除租金收入外，结合估价对象在实际出租中一般先收取1个月押金的实际，另需计押金利息收入，本次估价利息率按1年期定期存款利率2.52%考虑，期限按1年计。
结合该楼房现状，1～3层按等面积计。
故据公式：房地年总收益=月租金×建筑面积×有效使用比例×(1-空置率)×12+押金收入，可确定房地出租客观年总收入见下表。
| 表3 房地年客观总收益计算表 | ||||||||
| 序号 | 建筑物名称 | 月租金按层数/(元/m[2]) | 面积/m[2] | 有效使用比率/(%) | 空置率/(%) | 押金利息率 | 押金收入/元 | 房地年有效毛 收入/元 |
| 1 | 商业楼 | 1层：200 | 3266.67 | 92% | 5% | 2.52% | 14389.55 | 6866556.54 |
| 2、3层：50 | 6533.33 | 92% | 15% | 2.52% | 6437.42 | 3071875.86 | ||
| 合计 | 9800.00 | 20826.97 | 9938432.40 | |||||
| 表4 房地年总收益明细表 | |||||
| 年份 | 第1年 | 第2年 | 第3年 | 第4年 | 第5年 |
| 租金/元 | 9000000 | 9000000 | 9090000 | 9180900 | 9272709 |
| 年份 | 第6年 | 第7年 | 第8年 | 第9年 | 第10～37.6年 |
| 租金/元 | 9365436 | 9459090 | 9553681 | 9649218 | 9938432.4 |
重置价值=建筑物开发成本+管理费+贷款利息+投资利润+销售费用及销售税费
建筑物价值=重置价值×成新率
1)建筑物开发成本：包括前期工程费、工程综合造价、开发行政事业性收费及室外工程费等几个方面。
①前期工程费用测算。前期工程费用包括可行性研究费用、规划设计费、施工图设计费、模型制作费、测量和地质勘察费用，工程招标费，根据估价对象实际发生额，结合××市同类开发项目的一般费用水平及该项目实际水平确定为10元/m2。
②工程综合造价的测算。本次被评估项目的建安工程费包括土建工程费(含结构及装修)给排水、采暖、电气(配电线路、照明)等工程的组成价值，以及包括电梯、消防系统设备(消火栓除外)变配电设备、锅炉设备、电器仪表、工艺管道等属于开发商投入的设备的价值。
建安工程费的确定采用类比计算法，首先根据计算出的典型工程单方造价及收集的××市现行同类型建筑单方造价，按不同结构类型确定评估中对比单方造价标准，然后通过条件对比确定被评估房屋建筑物和构筑物的建筑造价。
③房地产开发行政事业性收费。根据《××市建设项目城建费用统一征收项目一览表》、《××市人民政府办公厅转发××市物价局××市财政局关于收取城市基础设施配套费有关问题的规定的通知》(市政办发[2005]159号)的相关规定及评估对象的具体情况，确定评估对象行政事业性收费的主要项目如下：
城市基础设施配套费：150元/m2。
工程定额测定费：建安总造价×1.3‰。
工程质量监督费：建安总造价×1.0‰。
劳保统筹基金：建安总造价×3.55%。
④室外工程配套费用。包括室外管网、地坪、路灯、绿化、配套用房等室外工程项目，结合估价对象现状，本次估价确定室外工程配套费用为20元/m2。
建筑物开发成本=①+②+③+④，开发成本测算见下表。
| 表5 建筑物开发成本计算表 (单位：元/m2) | |||||||||||
| 建筑物 名称 | 层次 | 结构 | 建筑面积 /m2 | 前期工 程费 | 工程综合造价 | 房地产开 发行政事 业性收费 | 室外工程 配套费用 | 开发成本 | |||
| 土建 | 安装 | 装修 | 单价 | 总价/元 | |||||||
| 商业楼 | 3 | 砖混 | 9800 | 10 | 420 | 80 | 150 | 174.57 | 20 | 854.57 | 8 374 786 |
| 锅炉房 | 1 | 框架 | 200 | 10 | 800 | 100 | 0 | 184.02 | 20 | 1114.02 | 222 804 |
3)投资利息：由于本次估价对象地上建筑规模较小，造型简单，故估价对象建设期取1年，并设定投资周期内所有投资为均匀投入，利率取估价时点，即中国人民银行公布的1年期贷款利息5.58%，计息基础为开发成本和管理费用。
投资利息=(前期工程费+行政事业性收费)×[(1+5.58%)1-1]+[工程综合造价+室外工程费+管理费用)×[(1+5.58%)1/2-1]
4)投资利润：利润率的取值应在无风险收益率的基础上进行风险因素调整，同时参考类似物业开发的利润率确定。由于估价对象为商业用途，且以商业、办公为主，本次评估根据目前市场上开发商业、办公用房的平均收益水平，确定其开发利润率为20%，按开发成本和管理费之和为基数计算：
投资利润=(开发成本+管理费用)×20%
5)销售费用和销售税费：销售税费主要包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，按照国家标准税率为5.5%，销售费用本次估价暂且不计，销售税费按房地产市场价值计取。
计算公式为：
销售税费=(开发成本+管理费用+投资利息+投资利润)×5.5%
重置价值=建筑物开发成本+管理费+贷款利息+投资利润+销售费用及销售税费，估价对象房屋重置价格测算见下表。
| 表6 建筑物重置价值测算表 (单位：元) | |||||||||
| 幢号 | 建筑物名称 | 结构 | 建筑面积/m2 | 开发成本 | 管理赞 | 贷款利息 | 利润 | 销售税费 | 重置总价 |
| 1 | 商业楼 | 砖混 | 9800 | 8374786 | 251244 | 237399 | 1772686 | 584986 | 11221101 |
| 2 | 锅炉房 | 框架 | 200 | 222804 | 6684 | 6316 | 47161 | 15563 | 298528 |
综合成新率=勘察法成新率×70%+等额时间法成新率×30%
①勘察法成新率。勘察法成新率是由现场勘察的房屋新旧状况和使用功能来确定的成新率，它由结构、装修及配套设施3个方面的状况来综合确定。
②等额年限法成新率，公式：
q=[1-(1-R)×t/N]×100%
其中，q为年限法成新率；R为残值率；t为有效经过年数；N为建筑物经济寿命。
本次估价建筑物经济寿命砖混结构按50年、框架结构用房按60年计，残值率砖混结构按3%、框架结构按0%计。
建筑物成新率具体测算详见下表。
| 表7 建筑物成新率表 | ||||||||||
| 建筑物名称 | 建筑年代 | 结构 | 已使用 年限/年 | 经济耐用 年限/年 | 残值率 | 年限成 新率 | 权重 | 鉴定成 新率 | 权重 | 综合成 新率 |
| 商业楼 | 1998年10月 | 砖混 | 10.2 | 50.00 | 3.00% | 77% | 0.3 | 70% | 0.7 | 72% |
| 锅炉房 | 1998年10月 | 框架 | 10.2 | 60.00 | 0% | 66% | 0.3 | 70% | 0.7 | 69% |
建筑物价值=重置价值×成新率
| 表8 建筑物现值测算表 | ||||||
| 名称 | 建筑年代 | 结构 | 建筑面积/m[2] | 重置总价/元 | 综合成新率 | 现值总价/元 |
| 商业楼 | 1998年10月 | 砖混 | 9800 | 11221101 | 72% | 8079193 |
| 锅炉房 | 1998年10月 | 框架 | 200 | 298528 | 69% | 205984.3 |
| 合计 | 10000 | 11519626 | 8285177.3 | |||
房地出租年总费用=般为房地产出租后出租人承担的维修费、管理费、保险费、房产税、出租房地产营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
房地产年总费用=管理费+维修费+保险费+税费+房屋年折旧费
1)管理费用：是指房屋正常租赁经营所需要的日常管理费用，该项费用参考同类物业的平均水平，经综合分析后按房地年总收益的3%计。
管理费=房地年收益×3%
2)维修费：即维持房产正常运转所需的房屋和设施的维修、保养费用，根据估价对象建筑物和设备、设施状况，维修费取房屋重置总价的1%。
维修费=房地重置总价×1%
3)保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般可按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。我国房屋的保险费率是1‰～2‰，考虑到估价对象价值较低，本次评估保险费定为房屋现值的1.2‰。
保险费=房屋现值×1.2‰
4)税费：根据国家和××市相关规定，房屋出租主要需缴纳税费有房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加，总计按房地总收益的17.5%收取。具体内容如下。
①房产税：依据税法及当地税务部门资料，房产税税金=房地年总收益×12%
②营业税：营业税取房地年租金的5%，营业税税金=房地年总收益×5%
③城市维护建设税：城市维护建设税，取营业税税额的7%。
④教育费附加：教育费附加，取营业税税额的3%。
税费=房地年收益×17.5%
⑤房屋年折旧费。
指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
本次估价砖混结构耐用年限为50年，残值率为3%，生产类框架结构耐用年限按60年计，残值率为0，故年折旧费公式为：
年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/耐用年限
=11221101×(1-3%)/50+298528/60
=222664.83(元)
(4)房屋及土地还原利率的确定。
根据《城镇土地估价规程》及国家相关规定，房屋还原利率是房产投资资本的报酬率，与房屋投资风险有一定关系。本次评估设定土地还原利率为7%(具体见第一部分第十项第3条)，一般而言，房产投资风险较土地要高，因此，房屋还原利率应比土地还原利率略高，此次评估确定房屋还原利率为9%。
(5)未来土地使用年限的确定。
截至估价时点，估价对象土地使用年期为37.6年，故土地未来收益年限应采用土地使用年限37.6年。
(6)计算估价对象总地价。
将上述计算过程代人公式：
土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益
房地年纯收益=房地年总收益-房地出租年总费用
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率
问答题
本报告片段是陈述利用收益还原法测算地价的过程，请指出存在的问题。
【正确答案】本报告片段存在的问题如下。
(1)房地一体状态下的采用收益还原法估价的一个前提是房地产具有最佳最有效利用，但是，估价中过于强调现状条件，忽略了对房地产是否达到最有效利用进行分析。
(2)在估算房地收入时，分析比较了估价对象的收益与市场平均收益，认为差距较小，所以，最后取估价对象的租金作为客观收益，这是值得肯定的。但是，处理过程过于简单，特别是对估价对象的使用状况、空置率、出租率等没有与市场平均水平进行比较，所以，房地收益的客观性存在一定的疑义。
(3)在估算租金收益时，分为10年前和10年后。其中，10年前按照签约租金计算，10年后的客观租金水平按估价时点租金水平确定。在未作任何分析的情形下，这种处理方式欠妥，因为并不能肯定未来租金的变化趋势究竟如何。
(4)在确定定益还原利率时，10年前和10年后取值相同。事实上，在租约期内，房地产租赁收入较租约期外利润更为稳定，市场风险较小，根据风险与利润正相关的原理，在租约期内土地还原利率与租约期外应有所差异，本报告中未考虑该因素影响。
(5)房地产租赁收益是在年初、年末、月末、月初等哪个时间取得，报告未作明确说明。尤其是在租约范围内，合同约定的租金计取方式，这直接影响后面计算。
(1)房地一体状态下的采用收益还原法估价的一个前提是房地产具有最佳最有效利用，但是，估价中过于强调现状条件，忽略了对房地产是否达到最有效利用进行分析。
(2)在估算房地收入时，分析比较了估价对象的收益与市场平均收益，认为差距较小，所以，最后取估价对象的租金作为客观收益，这是值得肯定的。但是，处理过程过于简单，特别是对估价对象的使用状况、空置率、出租率等没有与市场平均水平进行比较，所以，房地收益的客观性存在一定的疑义。
(3)在估算租金收益时，分为10年前和10年后。其中，10年前按照签约租金计算，10年后的客观租金水平按估价时点租金水平确定。在未作任何分析的情形下，这种处理方式欠妥，因为并不能肯定未来租金的变化趋势究竟如何。
(4)在确定定益还原利率时，10年前和10年后取值相同。事实上，在租约期内，房地产租赁收入较租约期外利润更为稳定，市场风险较小，根据风险与利润正相关的原理，在租约期内土地还原利率与租约期外应有所差异，本报告中未考虑该因素影响。
(5)房地产租赁收益是在年初、年末、月末、月初等哪个时间取得，报告未作明确说明。尤其是在租约范围内，合同约定的租金计取方式，这直接影响后面计算。
【答案解析】
问答题
房屋年折旧费计算是否有误，如有误请给出正确的计算结果。
【正确答案】房屋年折旧费计算有误。当房屋剩余使用年限大于土地剩余使用年限时，房屋年折旧费求取时，房屋总使用年限应根据土地剩余使用年限调整，且可不考虑房屋残值率。所以，本报告中，房屋年折旧费=11221101/(10.2+37.6)+298528/(10.2+37.6)=240996.42(元)
【答案解析】
问答题
土地评估计算表中第10至37.6年期房屋现值计算是否有误，如有误请给出正确的计算结果。
【正确答案】土地评估计算表中第10至37.6年期房屋现值计算有误，正确的计算应为：房屋现值=A/7%(1+7%)9×[1-1/(1+7%)28.6]
【答案解析】[解析] 报告在描述收益还原法估价时需注意的事项如下。
(1)总收益估算的描述要点。
①说明土地收益的类型(比如是单一的土地，还是房地一体)土地收益的方式(出租，还是经营)。
②说明土地实际经营收益状况(高低如何，是否稳定)。
③说明土地周边平均收益情况及确定方法(案例，还是标准)。
④说明土地收益确定方法(是通过案例计算，还是通过租金标准计算，还是通过约定租
金计算)及相关参数(比如利用率、出租率等)。
⑤说明计算并确定总收益(具体计算过程)。
注意事项如下。
①数据来源依据不充分。
②不采用客观收益。
③收益来源方式不恰当(比如，百货商场、酒店、工业企业等，是通过自营产生收益，采用出租方式计算收益就是不恰当)。
④客观收益确定方法过于简单(如客观收益的测算过程没有采用市场比较法求证过程)。
⑤忽略合理的衍生收益，或考虑不合理的收益(如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益)。
⑥简单使用合同租金数据等。
(2)费用及参数确定的描述要点。
①根据土地收益的类型说明费用的类型。
②说明土地实际经营费用状况。
③说明土地周边平均费用情况及确定方法(案例，还是标准)。
④说明计算并确定总费用(具体过程)。
另外，不同用地方式下对应的土地费用如下。
①土地租赁中主要考虑：土地使用税(因使用和租赁而缴纳的有关税费)管理费(指管理人员的薪水及其他费用)土地维护费及其他费用(例如，给排水及道路的修缮费等)。
②房地出租中主要考虑：经营管理费、维修费、保险费、税金、房屋折旧费等。对房屋折旧费的扣除往往存在争议，扣除此项后土地还原利率取值要对应降低；另因为收益是客观收益，所以，计算折旧时应采用代表此种类型的房屋的平均重置成本价。
③经营性企业主要考虑剥离销售成本、销售费用、经营管理费用、销售税金及附加、财务费用及经营利润。
④生产性企业主要考虑剥离生产成本、销售费用、管理费用、销售税金及附加、财务费用及企业利润。
注意事项如下。
①费用与收益方式不对应，或不合理。
②不采用客观费用。
③费用确定没有依据。
④费用的确定过程没有清晰的说明。
(3)土地还原率确定的描述要点。
①说明土地还原利率所对应的行业、用途、区域。
②说明土地还原率的影响因素。
③说明土地还原利率的确定方法。
④说明土地还原利率确定方法选择有关参数。
⑤计算土地还原利率。
注意事项如下。
①过于简单，没有依据。
②缺乏背景分析。
③没有推算过程。
(1)总收益估算的描述要点。
①说明土地收益的类型(比如是单一的土地，还是房地一体)土地收益的方式(出租，还是经营)。
②说明土地实际经营收益状况(高低如何，是否稳定)。
③说明土地周边平均收益情况及确定方法(案例，还是标准)。
④说明土地收益确定方法(是通过案例计算，还是通过租金标准计算，还是通过约定租
金计算)及相关参数(比如利用率、出租率等)。
⑤说明计算并确定总收益(具体计算过程)。
注意事项如下。
①数据来源依据不充分。
②不采用客观收益。
③收益来源方式不恰当(比如，百货商场、酒店、工业企业等，是通过自营产生收益，采用出租方式计算收益就是不恰当)。
④客观收益确定方法过于简单(如客观收益的测算过程没有采用市场比较法求证过程)。
⑤忽略合理的衍生收益，或考虑不合理的收益(如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益)。
⑥简单使用合同租金数据等。
(2)费用及参数确定的描述要点。
①根据土地收益的类型说明费用的类型。
②说明土地实际经营费用状况。
③说明土地周边平均费用情况及确定方法(案例，还是标准)。
④说明计算并确定总费用(具体过程)。
另外，不同用地方式下对应的土地费用如下。
①土地租赁中主要考虑：土地使用税(因使用和租赁而缴纳的有关税费)管理费(指管理人员的薪水及其他费用)土地维护费及其他费用(例如，给排水及道路的修缮费等)。
②房地出租中主要考虑：经营管理费、维修费、保险费、税金、房屋折旧费等。对房屋折旧费的扣除往往存在争议，扣除此项后土地还原利率取值要对应降低；另因为收益是客观收益，所以，计算折旧时应采用代表此种类型的房屋的平均重置成本价。
③经营性企业主要考虑剥离销售成本、销售费用、经营管理费用、销售税金及附加、财务费用及经营利润。
④生产性企业主要考虑剥离生产成本、销售费用、管理费用、销售税金及附加、财务费用及企业利润。
注意事项如下。
①费用与收益方式不对应，或不合理。
②不采用客观费用。
③费用确定没有依据。
④费用的确定过程没有清晰的说明。
(3)土地还原率确定的描述要点。
①说明土地还原利率所对应的行业、用途、区域。
②说明土地还原率的影响因素。
③说明土地还原利率的确定方法。
④说明土地还原利率确定方法选择有关参数。
⑤计算土地还原利率。
注意事项如下。
①过于简单，没有依据。
②缺乏背景分析。
③没有推算过程。