单选题
甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度降为120m。酒店现已按期竣工，为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。
单选题
对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为______。
- A.修复费用法
- B.损失资本化法
- C.赔偿实例比较法
- D.损失前后差价法
【正确答案】
A
【答案解析】[解析] 该酒店损害是永久性的，不可修复。对于房地产损害赔偿估价一定要重点掌握理解案例教材第三章第六节的内容。
单选题
规划调整该开发项目造成的损失不包括______。
- A.投资利息损失
- B.土地价值减损
- C.前期工程费损失
- D.酒店品质受损造成经营收益损失
【正确答案】
B
【答案解析】[解析] 因为有规划调整，整个工程会推迟竣工，相当于增加一个“前期”，剩余土地使用权年限会缩短，土地会有减值，已付地价款及其他投资也会有利息损失；对建设设计的变更及规划的重新许可等，会引起各种前期合同的变化，由此带来的违约、赔偿等损失属于前期开发损失。由于酒店品质受到高度降低的影响，会带来经营收益的损失。
单选题
规划调整给该酒店造成的价值减损额为______万元。
- A.655.85
- B.682.08
- C.1675.85
- D.1702.08
【正确答案】
D
【答案解析】[解析] 采用超额费用资本化法和收益损失资本化法进行估价。规划调整给该酒店造成的价值减损额=1020+(50+2)/7%×[1-1/(1+7%)37]=1020+682.08=1702.08(万元)，要假设建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余年限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。