问答题 王某在某城镇拥有一处私房。2010年王某以5万元价格将此房卖给刘某,双方签订了书面合同后,王某遂将房屋交付刘某居住,但双方基于对对方的信任未办理过户登记手续。后来王某与刘某因其他事情发生纠纷,王某又将该房屋以7万元的价格卖给了不知情的赵某,并到房屋管理部门办理了过户登记手续。其后,王某将购房款5万元退还给刘某,并要刘某搬出该房,双方发生争执,刘某诉至法院,请求确认该房屋归其所有,或由王某赔偿损失。
问:(1)刘某与赵某,谁能取得房屋的所有权?
(2)如果本案中,赵某在签订买卖房屋的合同时明知刘某与王某之间的交易关系,处理结果是否有所不同?

【正确答案】(1)王某与刘某虽然签订了书面的买卖合同,也实际交付了房屋给买受人,但根据《物权法》第9条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。《物权法》第15条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。因此,刘某虽然实际占有、使用该房屋,但却不是该房屋的合法所有人。在王某又将该房屋转卖给赵某并办理了登记过户手续后,赵某合法取得了房屋所有权,其基于所有权,可以请求刘某搬出房屋,返还原物。刘某基于有效的买卖合同,仅仅取得对王某的债权请求权,该请求权不得对抗赵某的物权,这就是所谓的物权优先性原则。因此,本案正确的处理方式是法院确认赵某拥有该房屋的使用权,由王某对刘某承担违约责任。
(2)如果赵某非善意,根据《合同法》第52条的有关规定,导致其与王某的合同因恶意串通损害第三人利益而无效,在目前的法律框架下,赵某就不能取得房屋所有权。王某本人仍然是房屋的所有人。
【答案解析】