问答题
有一宗“七通一平”的待开发的建筑用地，土地面积为3000平方米，建筑容积率为3。拟开发建设写字楼，建设周期为2年。建筑费为3000元/平方米，专业费为300元/平方米，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。写字楼预计售价为8000元/平方米，管理费用、销售费用和销售税费预计为售价的20/%。当地银行贷款利率为6/%，开发商要求的投资利润率为10/%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
【正确答案】(1)该宗地属于待开发土地，故选择假设开发法进行评估。
(2)楼价=3000×3×8000=72000000(元)
(3)建设费=3000×3000×3=27000000(元)
专业费=300×3000×3=2700000(元)
(4)管理费用、销售费用和销售税费=72000000×20/%=14400000(元)
(5)开发利润=(地价+建筑费+专业费)×10/%
=0.1×地价+2970000
(6)投资利息=地价×[(1+6/%)2-1]+(27000000+2700000)×[(1+6/%)1-1]
=0.1236×地价+1782000
(7)地价=72000000-27000000-2700000-14400000-(0.1×地价+2970000)-(0.1236×地价+1782000)
解得：地价=23148000/1.2236=18917947(元)
单位地价=18917947/3000=6305.98(元/平方米)
楼面地价=6305.98/3-2101.99(元/平方米)
【答案解析】