问答题
下面是某房地产估价公司用市场法评估的某商业中心地上第三层比准价格的计算过程：
1．可比案例一。
大世界商城：位于××区东门步行街，东邻东港中心，南邻东门休闲广场，西邻××商业中心，北隔东门步行街与方海商苑相邻。框架结构，共7层，2002年上半年竣工，商业总面积约6700m
2。该物业与评估物业在使用功能、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。
2．可比案例二。
金世界广场：位于××区东门步行街内，框架结构，2001年竣工，多层，框架结构，商业面积共6000m
2。该物业与评估物业在使用功能、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。
3．可比案例三。
南塘商业中心：位于××区东门永新街，框架结构，2001年入住，多层，框架结构，商业面积共6100m
2。该物业与评估物业在使用功能、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。
4．编制因素比较表。
|
因素比较表
|
比较因素 |
估价对象 |
案例一 |
案例二 |
案例三 |
|
交易价格 |
待估 |
26000元/m2 |
27800元/m2 |
28000元/m2 |
|
交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
交易时点 |
|
2002.10 |
2002.09 |
2002.12 |
|
区域
因素
|
配套设施 |
较好 |
较好 |
较好 |
较好 |
|
繁华程度 |
一般 |
一般 |
较好 |
好 |
|
离市中心距离 |
位于市中心 |
位于市中心 |
位于市中心 |
位于市中心 |
|
交通便捷度 |
便利 |
便利 |
便利 |
便利 |
|
环境质量 |
较好 |
较好 |
较好 |
较好 |
|
区域规划 |
好 |
好 |
好 |
好 |
|
个别
因素
|
建筑结构及质量 |
较好 |
较好 |
好 |
好 |
|
装修情况 |
一般 |
一般 |
好 |
一般 |
|
物业管理 |
一般 |
一般 |
较好 |
好 |
|
成薪度 |
一般 |
一般 |
较新 |
新 |
|
楼层 |
地下一层 |
地下一层 |
地下一层 |
地下一层 |
|
人流量 |
一般 |
稍多 |
较多 |
多 | |
5．根据因素比较表进行价格修正及评估测算。
|
价格修正及评测表
|
比较因素 |
估价对象 |
案例一 |
案例二 |
案例三 |
|
交易情况 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
交易时点 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
区
域因
素
|
配套设施 |
20 |
20 |
20 |
20 |
|
繁华程度 |
15 |
15 |
17 |
15 |
|
离市中心距离 |
15 |
15 |
15 |
15 |
|
交通便捷度 |
15 |
15 |
15 |
14 |
|
环境质量 |
15 |
15 |
15 |
15 |
|
区域规划 |
20 |
20 |
20 |
20 |
|
合计 |
100 |
100 |
102 |
99 |
|
个
别因
素
|
建筑结构及质量 |
15 |
15 |
16 |
15 |
|
装修情况 |
15 |
15 |
16 |
15 |
|
物业管理 |
10 |
10 |
11 |
10 |
|
成新度 |
20 |
20 |
21 |
20 |
|
楼层 |
15 |
15 |
15 |
15 |
|
人流量 |
25 |
23 |
30 |
23 |
|
合计 |
100 |
98 |
109 |
98 | |
6．计算结果。 评估结果如下表：
|
比较案例交易价格(元/m2) |
26000 |
27800 |
28000 |
|
交易情况修正 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
交易日期修正 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
区域因素修正 |
100/100 |
100/102 |
100/99 |
|
个别因素修正 |
100/98 |
100/109 |
100/98 |
|
比准价格(元/m2) |
26531 |
25004 |
28860 |
|
权重 |
0.34 |
0.33 |
0.33 |
|
评估单价(元/m2) |
26796 |
|
建筑面积(m2) |
3770.61 |
|
评估总值(元，取整至千位) |
101037000 |