问答题 H市某房地产开发公司于2006年10月以出让方式取得一宗地，土地面积为3600m2，出让年期40年，出让用途为商业，规划建设一座六层商场，各层建筑面积相同，建筑容积率为3.5。2007年10月商场建成后，该房地产开发公司将第一层出售给公司乙，市场售价为6000元/建筑平方米，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关手续均已办理。
问答题 根据以下条件采用市场比较法(至少选择三个比较案例)测算公司乙于2010年10月所占用土地的总价。
经调查，该商场周边区域有若干正常情况下的土地成交案例，各案例的条件见下表：
案例
编号		 交易
类型		 土地用途 楼而地价/
(元/m2)		 土地使
用年期		 交易
时间		 区域因素
修正系数		 个别因素
修正系数
A1 出让 综合 1230 50 2010.4 3 6
A2 转让 服装批发市场 1350 40 2009.7 4 2
A3 转让 综合 966 47 2008.6 -2 -3
A4 抵押 文具商店 1199 36 2007.5 -5 0
A5 转让 工业 879 50 2009.11 -2 3
A6 转让 公寓 1250 40 2009.12 6 1
A7 转让 高档商场 1480 39 2010.1 4 0
A8 转让 零售商店 1260 38 2010.8 -3 -4
上表中有关系数均为比较案例与待估宗地比较所得，数值为负值的表示案例的条件比待估宗地条件差，数值为正值的表示案例的条件比待估宗地条件优，数值表示对宗地价格的修正幅度。
该城市商业用地价格在2007年6月至2009年6月间，平均每月比2007年6月的价格上涨0.2个百分点；2009年7月至2010年10月间，平均每月比2007年6月的价格上涨0.1个百分点。土地还原率取6%。
【正确答案】测算乙公司所占土地总价
根据本题所提供资料，采用市场比较法评估。根据估价对象条件，按照同一供需圈、用地类型相同、交易类型相同或相近、交易时间相近等要求，选择交易案例A2、A7、A8作为比较实例。因估价对象与各比较实例均为正常交易，不需进行交易情况修正，所以修正因素主要有交易日期、区域因素、个别区因素和土地使用年期。
1)编制修正指数表
①编制交易日期修正指数表。
根据本题所提供资料，估价对象所在城市商业用地价格以2007年6月为基期，在2007年6月至2009年6月间，平均每月上涨0.2个百分点，在2009年7月至201O年10月问，平均每月上涨0.1个百分点。
交易实例A2的交易日期为2009年7月，则其修正指数为：
修正指数=24×0.2+1×0.1+100=104.9
交易实例A7的交易日期为2010年1月，则其修正指数为：
修正指数=24×0.2+7×0.1+100=105.5
交易实例A8的交易日期为2010年8月，则其修正指数为：
修正指数=24×0.2+14×0.1+100=106.2
待估宗地的交易日期为2010年10月，则其修正指数为：
修正指数=24×0.2+16×0.1+100=106.4
基期 A2 A7 A8 待估宗地
交易日期 2007年6月 2009年7月 2010年1月 2010年8月 2010年10月
修正指数 100 104.9 105.5 106.2 106.4
②编制区域因素和个别因素修正指数表。
待估宗地 A2 A7 A8
区域因素修正指数 100 104 104 97
个别因素修正指数 100 102 100 96
③确定年期修正系数。
根据[*](m为待估宗地的使用年期，n为比较实例的使用年期)，确定年期修正系数。待估土地出让时间为2006年10月，出让年期40年，估价期日为2010年10月，则土地收益年期为36年。
待估宗地 A2 A7 A8
使用年期 36 40 39 38
2)对比较实例地价进行修正
[*]
[*]
[*]
3)计算待估宗地的土地价格(算术平均)
楼面地价=(1254.33+1403.72+1335.09)/3=1331.05(元/m2)
4)计算乙公司所占土地总价
总建筑面积=土地面积×容积率=3600×3.5=12600(m2)
则乙公司拥有的第一层的建筑面积为:12600/6=2100(m2)
乙公司所占土地总价=建筑面积×楼面地价=2100×1331.05=279.52(万元)
【答案解析】
问答题 因登记需要，需测算公司乙所应分摊的土地面积，请按其首层建筑面积占整座商场建筑面积的比例计算公司乙应分摊的土地面积。
【正确答案】计算乙公司应分摊的土地面积
按建筑面积分摊：
分摊比例=首层建筑面积/总建筑面积=2100/12600=1/6
分摊土地面积=3600×1/6=600(m2)
【答案解析】
问答题 若该商场第一层再出租时，请测算其所占用土地的单位土地面积市场年租金。
【正确答案】测算单位土地面积的市场年租金
单位面积地价=所占土地总价÷分摊后的土地面积=2795200÷600=4658.67(元/m2)
根据公式：[*]，可知
[*]
【答案解析】
问答题 假设B市某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3万元/亩，土地开发费为2亿元/km2，征地中发生的其他费用为2万元/亩，当地银行的年贷款利率为12%，征地完成后，假设土地开发周期为两年，第一年土地开发费占全部土地开发费的1/4，每年投资资金为均匀投入，投资回报率为25%，土地增值收益率为5%，试计算该区域50年期的工业用地地价。
【正确答案】基本公式
土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数
2．计算步骤
1)选择计算方法，适用于成本逼近法
2)计算土地取得费
土地取得费=3×15+2×15=75(元/m2)
(注：将各项费用单位统一换算为元/m2，1公顷=15亩=10000m2)
3)土地开发费
土地开发费=2亿元/km2=200元/m2
4)计算利息
利息=75×[(1+12%)2-1]+200×25%×[(1+12%)1.5-1]+200×75%×[(1+10%)0.5-1]=37.09(元/m2)
5)计算利润
利润=(75+200)×25%=68.75(元/m2)
6)计算成本地价
成本地价=75+200+37.09+68.75=380.84(元/m2)
7)土地积算价格
土地积算价格=(75+200+37.09+68.75)×(1+5%)=399.88(元/m2)
8)计算50年期地价
50年期的工业用地地价=399.88×[*]=398.50(元/m2)
【答案解析】