【正确答案】 A、E

【答案解析】 未来净收益应首先通过租赁收入测算，净收益又称净营运收益，是由有效毛收入扣除相关税费、运营费用后归属于房地产的收入。净收益=有效毛收入-出租人负担的运营费用。潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100%出租)情况下的收入，包括除租金以外的收入。如果未来净收益不能通过租赁收入测算，则应根据投资性房地产的经营资料测算净收益(如投资性房地产为酒店)：净收益=经营收入-经营成本-经营费用-税金及附加-管理费用-财务费用-利润。运营费用是指维持房地产正常使用或营业所必需的费用。运营费用应包括税费、保险、物业管理费、管理费、维修费、水电费等维持投资性房地产正常使用或者营业的必要费用，不包括折旧费。评估承租人的权益价值时，净收益应为市场租金减去合同租金。