某土地位于繁华商业街，A公司于2010年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权年限是商业用地的最高出让年限，并于2011年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。经济耐用年限为35年，残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
    (1)当时该写字楼的造价是3000元/m2，2011年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。
    (2)该被评估房地产，2015年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。评估基准日预计同类房地产年租金应为1000元/m2；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算。
    (3)各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年2元/m2计算。
    (4)假设建筑物的还原利率为10%，土地还原利率为8%。
    (5)该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。
    要求：试评估本例房屋基地在2017年5月的土地使用权价格。
 
【正确答案】
【答案解析】(1)房屋的重置成本=3000×510×(1+2%)6=1723028.5(元)
   (2)计算房屋现值
   ①房屋年贬值额
   商业用地的最高出让年限是40年，但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以年贬值额=建筑物重置价×(1-残值率)/使用年限=1723028×(1-5%)/35=46767.92(元)
   ②房屋现值=建筑物重置价-年贬值额×6=1723028-46767.92×6=1442420.5(元)
   (3)计算房地产总收入
   年租金总收入=1000×78%×510=397800(元)
   (4)计算房地产年总费用
   ①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为：397800×12%=47736(元)
   ②管理费以年租金的3%计算：397800×3%=11934(元)
   ③修缮费以房屋现值的1.5%计算：1442420.5×1.5%=21636.3(元)
   ④保险费以房屋现值的3‰计算：1442420.5×3‰=4327.26(元)
   ⑤土地使用税以每年每平方米2元计为：2×360=720(元)
   ⑥房地产年总费用=47736+11934+21636.3+4327.26+720=86353.56(元)
   (5)计算房地产净收益=397800-86353.56=311446.44(元)
   (6)求取土地纯收益
   ①房屋年净收益为：
   1442420.5/(P/A.10%.29)=1442420.5/9.3696=153946.86(元)
   ②土地纯收益=房地产的净收益-房屋纯收益
   =311446.44-153946.86=157499.58(元)
   (7)求土地使用权价格
   评估基准日土地剩余使用年限是：40-7=33(年)
   土地总价=157499.58×[1-(1+8%)33]/8%
   =157499.58×11.5139=1813434.41(元)
   土地单价=1813434.41÷360=5037.32(元)