问答题
M市某开发区在土地开发完成之后，需要评估出让土地使用权价格的底价。该市评估机构B进行了土地估价活动，对土地进行了现场踏勘，开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%。出让土地使用年限为50年。开发区所在地的土地取得费(含税费)为10万元/亩；土地开发费为8万元/亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期两年，贷款月利率为1%，按月计算复利；土地开发的投资回报率要求达到20%，土地增值收益率要求达到10%，土地还原率取6%。请根据以上资料评估出该开发区出让土地使用权的底价。
【正确答案】1．新开发区成片开发分块出让的土地价格公式
出让土地价格=[(土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益)/可出让土地面积比率]×年期修正系数
2．计算程序
1)土地取得费(含税费) 1亩=666.67m2
10×10000/666.67=150(元/m2)
2)土地开发费用
8×10000/666.67=120(元/m2)
3)利息
土地取得费用的计息期为整个开发周期，是24个月；开发费用的计息期为半个开发周期，是12个月；以复利计息。
利息=土地取得费利息+土地开发费利息
=150×[(1+1%)24-1]+120×[(1+1%)12-1]
≈55.68(元/m2)
4)利润
利润=(土地取得费+土地开发费)×投资回报率
=(150+120)×20%
=54(元/m2)
5)土地增值收益
土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×土地增值收益率
=(150+120+55.68+54)×10%
≈37.97(元/m2)
6)计算无限年期全开发区土地的单位地价
无限年期全开发区土地单价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
=150+120+55.68+54+37.97
=417.65(元/m2)
7)计算无限年期可出让土地平均单位地价
无限年期可出让土地平均单价=无限年期全开发区土地单价/可出让土地面积比率=417.65/80%
≈522.06(元/m2)
8)进行使用年期修正，计算50年期可出让土地平均单位地价
50年期可出让土地平均单价=无限年期可出让土地平均单价×年期修正系数
=522.06×[1-1/(1+6%)50]
≈493.72(元/m2)
【答案解析】