问答题 估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m²，总建筑面积6000m²，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1 日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1日的市场价格(购买总价和单价)。
有关资料如下：
1．预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m²，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。
2．预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
3．折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3%。
估价测算如下(节选)：
一、估算净收益
净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)
二、测算报酬率Y
采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式采用试算法推算报酬率。具体如下：

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　{{B}}求取可比实例报酬率表{{/B}}

序号	项目	案例A	案例B	案例C	案例D
1	租金[元/（m2·月）]	150	80	82	85
2	剩余收益年限n/年	40	46	47	46
3	房地产售价V/（元/m2）	10000	6900	6500	6700
4	报酬率	9.994%	7.909%	8.092%	8.005%

注：上表计算结果无误。
报酬率＝(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%
取整报酬率为8.5%。
三、估算装修改造后的办公楼总价值
办公楼总价值=