【正确答案】根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，即是指评估被征收房屋无租约限制下的价值，不考虑租约影响。

【正确答案】根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，①对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。②对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估”。

【正确答案】根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，被征收房屋室内装饰装修价值，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。 或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。 或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从征收人处得到的装修补偿款(或根据时点的装修的现值)减去租赁期满后装修的残余价值。

【答案解析】[解析] (1)遵循谨慎原则，在运用假设开发法估价时，不高估未来开发完成后的价值，不低估后续开发的必要支出及应得利润。 (2)充分考虑在估价时点的法定优先受偿款的种类、数量，做到不漏不少。 (3)在假设和限制条件中说明采用被迫转让前提估价，在具体测算时充分考虑后续开发期会有一个新的“前期”，后续必要支出会有对应的“前期费用”。 (4)由于整体住宅房地产市场萎缩，前景预期不好，除提示报告书使用者注意市场变化风险和变现风险增大外，对未来开发完成后价值进行风险调整。