问答题
一、估价假设
1．本次估价利用了委托方提供的《评估委托书》、《国有土地使用证》、《土地出让合同》及房屋建筑面积等资料。本次估价假设委托方提供的以上资料客观、真实、合法，本估价报告书不对因该资料全部或部分内容产生的或因依赖该资料测算的评估结果而引致的失误承担责任。
2．估价对象中房地产(包括××大酒店主楼及裙楼、综合楼和锅炉房等)目前属在建工程，未办理《房屋所有权证》。本次估价时其建筑面积以委托方提供的资料为准，若该建筑面积与房屋产权部门确认的建筑面积不一致，本评估结论将不再适用，需相应调整本评估结论，如有必要，应对估价对象进行重新评估。
3．估价对象中房地产价值结论的提出，是基于估价对象处于并保持目前状态为前提。如遇不可抗力或其他原因对估价对象房屋造成损坏，将对评估价值造成影响，本估价结果不再适用。如有必要，应对估价对象进行重新评估。
4．估价对象中房地产价值结论的提出，是以估价对象可享有合理分摊的公共配套设施如水、电、气、通信、闭路电视及道路交通等使用的权益为假设前提。
二、本报告使用的限制条件
1．根据××大酒店工程建设情况，并结合估价对象目前实际状况，本次估价时，对1号宗地(×××区建材市场11号地块，占地面积1258m²，土地证号为×国用( 2000)字第2147号)、2号宗地(×××区九宫庙新城41号地块，占地面积13492.5m²，土地证号为×国用(2000)字第1843号)和3号宗地(×××区九宫庙新城41号地块，占地面积4155m²，土地证号为×国用(2000)字第2157号)均作为独立空地，按土地单独进行估价(因1号、2号地块为空地，3号地块上目前只有一临时建筑物)；对4号宗地(×××区九宫庙九中路，占地面积3833m²，土地证号为×国用(2000)字第2149号)和5号宗地(×××区九宫庙新华三社，占地面积16382.8m²，土地证号为×国用(2000)字第1842号)及地上建筑物作为一个整体，按房地产进行估价。特提请本报告书使用者注意。
2．本估价报告书必须完整使用方为有效，对仅使用其中部分内容所导致的可能损失，本公司不承担责任。
3．本估价结果中的市场价值仅限于为委托方进行的司法判案提供价值参考，若有其他用途，需根据指定目的另行评估。
4．本次评估是在满足全部假设与使用限制条件的前提下进行的。这些假设条件是由评估人员根据评估对象实际并结合××市相应的实际情况而提出的，具有客观性和合理性。若本次估价中的假设和限制条件发生变化，则估价结果应重新调整。
5．本估价报告书有效使用期自报告提交之日起为一年。同时，使用者在有效期内使用本报告书时，应充分考虑房屋、土地和设备资产市场变化情况及其未来发展状况等影响，并随时与本机构保持联系，以达到有效使用的目的。

一、估价委托方
名称：××市×××区人民法院
联系人：××
联系电话：××
二、受理估价方
名称：××××资产评估有限责任公司
地址：××市××区人民路7号4号楼6楼
法定代表人：×××
估价资质等级：房地产国家一级
估价资质证书：建房估证字[2001]×××号
三、估价对象与范围
(一)估价对象界定
本次估价对象为××××(集团)股份有限公司所有、位于××市×××区的××大酒店房地产项目，具体包括××大酒店主楼及裙楼(A栋，建筑面积35805.09m²)、办公综合楼(B栋，建筑面积16240.2m²)、锅炉房(C栋，建筑面积261.49m²)和所占用4号、5号宗地以及1号、2号、3号宗地。
(二)估价对象区域因素
估价对象位于××市×××区。
×××区位于××市主城区西南部，辖区面积103km²，2002年末人口约24万人，辖四街三镇。区内有××钢铁集团有限公司等国有大中型企业近20家，有全市乃至全国级的仓储基地和西申建材中心批发市场，形成了冶金、建材、机械、轻工四大支柱产业。
××直辖前，×××区经济发展水平与主城区地位极不相称，以冶金工业为支柱，结构单一，辐射力和市场竞争力有限。近年来，区委、区府实施城建带动战略、市场兴区战略及工业强区战略，取得了明显成就。目前，×××区已有7个××市名牌产品，6个××市著名商标，成为全市名牌产品最集中的区。2001年，全区实现国内生产总值43.2亿元，比1997年增长57.1%，年均增长12%；地区工业总产值101.2亿元，比1997年增长88.1%，年均增长17.1%；全社会固定资产投资16.1亿元，是1997年的5.2倍，年均增长51%；各项税收收入48762万元，是1997年的1.6倍，年均增长12.1%；区级财政总收入17353万元，是1997年的1.78倍，年均增长15.5%；城市居民人均可支配收入6819元，是1997年的1.6倍，年均增长7.9%；农民人均纯收入3035元，是1997年的1.2倍，年均增长4.2%。
优化产业结构，打造工业园区。×××区是××市一个传统的冶金、建材工业基地，经济结构单一，驻区企业众多，但工业总量极小。区委、区府十分重视工业经济的发展，提出“优化产业结构，建设工业强区”的思路，实施了“园区带动”、“品牌带动”的战略，先后建立了双山、八一、互助、四胜等多个工业园区。双山工业园区已成为全国东西部合作示范园区和乡镇工业科技园区，2001年拥有企业200余家，总产值14亿元。
加强基础设施建设，开发××西南新城。从1996年底建设西南新城以来，×××区新城已完成征地近5000亩(1亩=666.7m²)，新建了×××区的水、电、气供应系统，新建了一批国家级的安居工程，1999年西南新城投资20亿元，有25个重大项目开工建设。××陶瓷市场、月光小区、三木花园、春晖花园已投入使用，行政中心、××大厦、阳光小区、翠湖园安居小区等项目均已开工建设。对新城建设具有战略意义的××鱼洞长江大桥、××马术训练基地项目，已成功招商，即将建设。在未来5年内，西南新城将成为功能齐全、环境优美的现代化新城区，同时也是×××区行政中心、经济中心和交通枢纽。待估宗地及地上建筑物位于生机勃勃、大力发展的新城区内，拥有广阔的发展空间。
(三)估价对象交通条件
×××区交通便捷，××、××铁路在辖区内交汇，有6个火车站，7条铁路专用线，并配有××市最完善的仓储设施，有30km的长江水岸路，设有4个码头，重钢新港是××条件最好的货运码头。新城区内交通干道全部按照高起点、高标准建设，各主干道宽阔平坦，纵横交错，已形成网络交通体系。目前，××外环高速公路经过×××区，与××、××、××、××高速公路相连；××路快速干道穿过该区，路宽54m，是本市主城区目前最宽的快速路，经陈家坪把高新技术开发区和西南新城连成一体。因此，估价对象交通条件较为优越。
(四)估价对象环境状况
在新城区建设时，×××区就把基础设施建设放到了第一位，新建了×××区水、电、气供应系统，完成了新城主排水管网工程，铺设了新城水、电、气、通信、电视地下主管网，极大地改善了城市基础设施条件。在新城建设的同时，区政府对环境问题也十分关注，严格控制了新建项目的绿地比例，在公路两侧均设置了绿化带，环境条件较好。
(五)估价对象规划限制
×××新城区内环境条件较好，区内规划以住宅小区、商住楼及无污染高科技工业为主，估价对象所处地区环境状况较好，规划符合城市规划要求。
(六)估价对象实体状况
1．建筑物实体状况
本次估价对象房屋由××大酒店主楼及裙楼、综合楼和锅炉房四部分组成，其实体状况分别为：
(1)××大酒店主楼及裙楼(A栋)
××大酒店裙楼与主楼连为一体，钢筋混凝土框架结构，共22层，其中地下1层，地上21层。裙楼部分为负一～六层，主楼部分为七～二十一层。该大厦于2000年停工，主体工程已封顶完工，外墙装饰也已基本完工(其中裙楼侧面、背面未装饰)，外墙贴墙砖，铝合金窗，无门，清水房。该大厦规划设计5部电梯，但均未安装，给排水管道已安装，空调系统的部分风机盘管、主管、支管已安装。该大厦通施工用水电，总建筑面积35805.09m²。
各楼层功能规划及建筑面积详见下表。

序 号	楼 层	建筑面积/m2	用 途
1	地下一层	1745.28	设备层、车库
2	一层	2787.51	大堂、商场、烧烤餐厅、咖啡厅
3	二层	2625.27	中餐厅、西餐厅
4	三层	2811.51	多功能厅，大、中、小会议厅
5	四层	2715.34	夜总会
6	五层	2204.75	KTV包房
7	六、七层	3579.04	桑拿、美容
8	八层	1212.35	办公
9	九～十五层	8486.45	客房(普通标准间)
10	十六、十七层	2424.7	客房(豪华标准间)
11	十八、十九层	2424.7	商务服务
12	二十层	1212.35	客房(总统套房)
13	二十一层	1212.35	会所
14	屋顶	363.49	机房、水箱等
15	合 计	35805.09

(2)办公综合楼(B栋)
该大楼为钢筋混凝土框架结构，共9层，其中地下1层，地上两端部分8层，中间部分6层。该大厦于2000年停工，主体工程已经完工，外墙贴墙砖，铝合金窗(其中侧面未安装)，无门，清水房。该大厦规划设计两部电梯，已安装，该大楼通施工用水电，总建筑面积16240.2m²。
(3)锅炉房(C栋)
该房屋为框架结构，目前仅修建框架柱，无外墙，建筑面积261.49m²。
2．土地实体状况
(1)土地状况
本次待估宗地土地使用权属××××(集团)股份有限公司，位于××市×××区九宫庙新城区，综合用地4宗，商业用地1宗，编号分别为1、2、3、4、5，待估5块宗地相连成片，为“××大酒店”及配套设施建设用地。土地总面积39121.30m²，土地级别为××市7级地，建筑容积率1.35。至估价时点，待估宗地红线外达到“五通”(即通上水、下水、供电、通信、道路)开发程度，宗地红线内达到“五通一平”(即通上水、下水、供电、通信、道路及场地平整)开发程度。