房地产市场营销具有以下五方面特征：①市场营销方案受到区域环境影响。房地产市场营销中介需要充分把握所在区域的城市规划、市政基 础设施、商业设施、教育设施、人口状况、收入变化等因素，并根据区域环境制定适宜的营销方案。②房地产市场营销消耗时间较长。房地 产市场营销者需要和潜在购买者（承租人）经过多次接触沟通，让购买者（承租人）完全认同该房屋价值后才能实现成功营销。③具有动态 性。企业必须根据外部环境的动态变化情况及时调整营销计划和方案。④营销方案和营销策略受消费者心理预期影响较大。不论是不动产交 易个人还是房地产开发商都存在对房地产市场的非理性预期，房地产市场营销中介要采取合适的营销策略，以确保房地产开发商和存量房交 易当事人实现不动产的销售。⑤受政策法律影响大。从政策角度看，国家当期发布的财政政策、货币政策、房地产产业政策对房地产业的发 展都会产生一定的影响，针对市场的房地产营销策略也应随着市场政策环境的变化而变化。

就房地产经纪人而言，新建商品房和存量房营销活动中的工作内容略有差异。其中，房地产经纪人在新建商品房市场上，房地产市场营销活 动主要分为项目筹划与地块研究、产品设计与规划、项目策划与销售三大阶段。