单选题 某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积4500m2，代征地面积500m2，规划建筑面积为15000m2。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/m2，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.7%，折现率为10%。
单选题 下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是______。
  • A.在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押
  • B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押
  • C.在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置
  • D.在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权
【正确答案】 D
【答案解析】[解析] 根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此选D。C项不对的原因在于对设定抵押权后新增建设的部分可以处置，但抵押权人不得优先受偿。
单选题 若采用成本法和假设开发法中的静态分析法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是______。
  • A.成本法和假没开发法采用的投资利润率相同
  • B.成本法采用的投资利润率高于假设开发法的投资利润率
  • C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率
  • D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较
【正确答案】 B
【答案解析】[解析] 利润率与投资风险正相关。取得一块建设用地将其建成一个在建工程，和将此在建工程建至竣工的投资风险相比，前者风险一般情况下要大于后者，故选B。
单选题 采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/m2，则土地总价为______万元。
  • A.1035.0
  • B.1066.1
  • C.1150.0
  • D.1184.5
【正确答案】 D
【答案解析】[解析] 2300×5000×(1+3%)=1184.5(万元)。代征地也要支付购地成本。
单选题 采用假设开发法中的动态分析法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为______万元。
  • A.9734.2
  • B.10218.3
  • C.10407.5
  • D.10458.8
【正确答案】 B
【答案解析】