问答题
某商务写字楼建筑面积11000m2，占地面积3000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从1998年7月1日起计。当地正常月租金为90元/(月·m2)，正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在2002年7月1日的保险价值。
估价计算如下：
(1)有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000(元)
(2)总费用=8000×90×12×20%=1728000(元)
(3)写字楼经营净收益=10692000-1728000=8964000(元)
(4)写字楼用地净收益=3000×8000×6%/[1-1/(1+6%)36]=1641476(元)
(5)建筑物净收益=8964000-1641476=7322524(元)
(6)建筑物价值=7322524/6%×[1-1/(1+6%)36]=107062529(元)
【正确答案】(1)有效毛收入计算错，应为：8000×90×90%×12=7776000(元)
(2)总费用计算错，应为：8000×90×12×90%×20% =1555200(元)
(3)用地价值未作年限修正，故用地净收益计算错，应为：
8000×3000×[1-(1+6%)-36]/[1-(1+6%)-40]×6%/[1-(1+6%)-36]=1595077(元)
(4)估价结果计算应适用建筑物报酬率，故建筑物价值计算错，应为：
(5)7776000-1555200-1595077)110%×[1-(1+10%)-36]=44760846(元)
【答案解析】