问答题


一、委托方
委托评估方名称：××××房地产开发有限责任公司
住所：××
法人：××
联系电话：××
联系人：××
二、估价方
估价机构全称：××××房地产评估咨询有限责任公司
法人：×××
住所：× ×市××大街24号华侨村4门1层
估价机构资质等级：壹级
证书编号：建房估证字[2001]008号
三、估价对象
1_估价对象背景资料
估价对象位于××市××区××公寓，××公寓建成于2000年，由A、B、C三座公寓，D楼(北段裙房)和E楼(南段裙房)组成。截至估价时点2003年2月25日，公寓和裙房均已投入使用。
2．估价对象的位置
估价对象位于××市××区××，东三环与东四环之间。对外交通主要依靠姚家园路，进而可连接东三环和东四环。距估价对象最近的公共交通站点需由姚家园路步行向西到××路，主要有718路、115路、43路等公交车，或向东到金台路。估价对象周边为××的成熟社区，配套设施比较齐全：朝阳体育馆、眉州东坡酒楼、××区妇幼保健中心、柯达冲洗、××商场、工商银行等。××公园距估价对象较近，且附近无污染源，因此周边环境较好。
3．估价对象的范围
本次估价对象即××市××××D楼、E楼及A02B等38套公寓。其中D楼建筑面积为2544.29m²，E楼建筑面积为2576.39m²，A02B等38套公寓建筑面积为5657.49m²。
4．估价对象概况
根据委托方提供的××《房屋所有权证》、××《房屋所有权证》及委托估价方提供的相关证明资料，估价对象技术经济指标如下：

项 目	建筑面积	建成年代
D楼(北段裙房)	2544.29(其中地上建筑面积1824.5m2)	2000年
E楼(南段裙房)	2576.39(其中地上建筑面积1681.41m2)	2000年

D楼(北段裙房)
D楼(北段裙房)共三层，地上二层，地下一层，钢混结构，建成年代为2000年。外墙为橙色涂料、外窗为白色塑钢窗。
D楼(北段裙房)功能分配及装修情况如下：

层数	功 能	装 修
一层	咖啡厅、便利店、美容店、洗 衣房、摄影室	地面为地砖(咖啡厅为仿古地砖).墙面、顶为涂料(便利店 为矿棉吸音板吊顶)
二层	办公	地面为地毯(局部为花岗岩)，墙面为涂料，顶为矿棉吸音 板，隔栅灯，木门
地下一层	会所(健身房、游泳池)	地面仿古砖，墙面为涂料

注：截至估价时点，D楼装修维护及保养情况良好。
E楼(南段裙房)
E楼(南段裙房)共三层，地上二层，地下一层，钢混结构，建成年代为2000年。外墙为橙色涂料、白色塑钢窗。E楼的建筑平面设计为外廊式结构。房间布置在走廊的东西两侧，楼梯在南北侧，房间顶部建有采光顶。

功能	装 修
公寓	公寓内：门口地面为仿古地砖，其余为地毯，门为混油.墙面为涂料
	卫生间：地面和墙面为瓷砖，普通洁具
	走廊：地下一层为青石板地面，地上为地毯
	楼梯：花岗岩台阶，不锈钢扶手

注：截至估价时点，E楼装修维护及保养情况良好。
公寓
根据委托估价方提供《房屋所有权证》及估价人员现场踏勘：估价对象A、B座公寓总层数为22层，C座总层数为20层；A座公寓一梯6户、B座公寓一梯12户、C座一梯10户；结构类型均为钢混，建成年代为2000年。外墙为橙色涂料、白色塑钢窗。

序号	房号	建筑面积(m2)	户型	装修档次
1	A02B	121.04	三室一厅	中
2	A03A	124	三室一厅	中
3	A03B	121.04	三室一厅	中
4	A03C	125.42	三室一厅	中
5	A03F	199.51	四室二厅	中
6	A05B	132.38	三室一厅	中
7	A05D	145.89	三室一厅	中
8	A07E	208.69	四室二厅	中
9	A09F	208.69	四室二厅	中
10	A09D	145.89	三室一厅	中
11	A10F	208.69	四室二厅	中
12	A12F	208.69	四室二厅	中
13	A15D	145.89	三室一厅	中
14	A18D	145.89	三室一厅	中
15	A18F	208.69	四室二厅	高
16	B01C	126.75	三室一厅	中
17	B01D	128.43	三室一厅	中
18	B02B	143.41	三室一厅	中
19	B02C	129.13	三室一厅	中
20	B02D	129.13	三室一厅	中
21	B02E	146.52	三室一厅	中
22	D03C	169.03	四室二厅	中
23	C01A	102.72	一室一厅	中
24	C01D	140.01	三室一厅	中
25	C02A	136.9	二室一厅	中
26	C02B	131.6	三室一厅	中
27	C02D	140.01	二室一厅	中
28	C03D	143.95	三室一厅	中
29	C05A	143.95	三室一厅	中
30	C07A	143.95	二室一厅	中
31	C07D	143.95	三室一厅	中
32	C08D	143.95	三室一厅	中
33	C09A	143.95	三室一厅	中
34	C09D	143.95	三室一厅	中
35	C17D	143.95	三室一厅	中
36	C18A	143.95	三室一厅	高
37	C20D	143.95	三室一厅	中
38	C23D	143.95	三室一厅	中
总计		5657.49

估价对象公寓楼外部装修情况和设备情况

公共 部分	外墙面	高级涂料，部分外饰干挂花岗石及部分玻璃幕墙
	一层大堂	花岗石地面，墙面贴大理石石材，顶棚刷白色乳胶漆
	公共走廊	防滑地砖，乳胶漆墙面
设备 配套	电视接收	有线电视及卫星接收系统
	通信	光缆接入小区，IDD电话线及电脑联网通信线入户，预留插孔
	供电系统	双路供电，每户设10A电表，照明、插座、空调独立支路供电，IC卡电表
	保安系统	公共区域设监视系统，各楼管理室可视中心管理机、可视对讲系统，配备磁卡门禁 系统
	电梯系统	配两部富士达电梯

公寓楼内部装修情况

项 目		内 容
阳 台		地砖配砖踢脚线
起居室和 卧室	地面	中：复合木地板配踢脚线；高：实木地板
	墙面	立邦漆
	顶	立邦漆，白色石膏装饰线
	门	中：装饰木门(榉木清漆)；高：白色模压门
	暖气	中：木制全包暖气罩(榉木清漆配铁艺活扇)；高：混油暖气罩
卫生间	地面	高级地砖
	墙面	中：瓷砖到顶(配腰线)；高：瓷砖到顶(拼花)
	顶	微孔铝扣板
	门	铁艺玻璃装饰门(榉木清漆)
	洁具	合资科勒卫生洁具
	五金	镜子、毛巾、手纸架、排风扇、皂盒
厨房	地面	高级地砖
	墙砖	瓷砖到顶(配花砖两块)
	顶	铝扣板
	门	铁艺玻璃装饰门(榉木清漆)
	厨房设备	成套厨房设备

注：装修标准分中档和高档装修标准。
至估价时点，A02B等38套公寓装修使用及维护情况良好。
估价对象已经达到“七通”即通路、通上下水、通电、通电信、通燃气、通热力，基础设施状况良好。至估价时点，水、电等配套设施运转正常。
5．估价对象权利状况
根据委托方提供的××《国有土地使用证》，估价对象所在的××公寓项目土地所有权为国家所有，土地使用者为××××房地产开发有限责任公司，土地使用权以有偿出让的方式取得，土地用途为住宅和商业，其中住宅用途的使用年限到2069年1月27日止，商业用途的使用年限到2039年1月27日止，图号为I—2—2—[10]，使用权面积为13955m²
根据委托估价方提供的《房屋所有权证》，房屋所有权人为××××房地产开发有限责任公司，截至估价时点，据委托估价方提供的有关资料，估价对象未有权属纠纷，未设置他项权利。

	《房屋所有权证》号	丘号	产别	房屋用途	建筑面积(m2)
A座公寓	××	××	其他产	住宅	2450.4
B座公寓	××	××	其他产	住宅	972.4
C座公寓	××	××	其他产	住宅	2234.69
D楼	××	××	其他产	商业	2544.29
E楼	××	××	其他产	商业	2576.39

四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估××区××(××公寓)D楼、E楼及A02B等38套公寓房地产抵押价值。
五、估价时点
2003年2月25日，即估价人员现场勘查之日。
六、价值定义
本报告中房地产抵押价值，等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据评估对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘查，并遵循房地产市场价格评估的确定原则，选取成本法、收益法、市场比较法作为本次评估的基本方法。
成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应缴纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。
市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生交易的类似房地产加以比较，从已经发生交易的类似房地产的价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
十、估价结果 估价对象房地产在估价时点没有估价师所知悉的法定优先受偿款，因此，市场价值等于抵押价值：

单位：万元
位置	建筑面积(m2)	总价	单价(元/m2)	土地价格	建筑物价格
D楼	2544.29	2076	8159	881	1195
E楼	2576.39	1840	7142	733	1107
公寓	5657.49	4450	7866	2144	2306
合计		8366		3758	4608

十一、估价人员
××× ××× ×××
十二、估价作业日期
2003年2月25日至2003年3月5日。
十三、估价报告应用的有效期
本报告自估价报告交付之日起12个月有效，超过12个月后，需重新进行评估。
(风险分析和变现能力分析略)

一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析
1．自然地理位置
××市地处华北大平原西北边缘，位于北纬39°56’，东经116°20’，海拔43.71m。它东与天津市毗邻，其余与河北省交界。××的城市规划区覆盖全市行政辖区，共16800km²。新××规划市区北到××区回龙观小区，南至公路一环，东到通州区运河文化广场，西至石景山与门头沟交界。市区以旧城为中心向四周扩展，作为全市的主体，是体现全国政治、经济、文化中心功能的中心城市和主要区域。
2．市政建设状况
××的基础设施日趋完善。××是全国的交通枢纽，对外交通十分便利，铁路四通八达，扩建后的首都国际机场增强了××与国际及国内各大城市的联系。今年××将加快高速公路的建设，预计开工建设110.8km，进一步加强××与各个城市的联系，加快××与周边地区人流、物流的交换速度。近几年来，××更注重城市基础设施建设，以四环贯通、城市铁路开工和地铁线延长等主要项目为代表体现了城市建设投资的力度，水、电、气、热、路、通信等设施日益完善。随着申奥成功，××更加大了城市环境的治理和基础设施建设的力度。××的硬件设施在中国已属于一流的水平，为吸引投资创造了良好的环境并增强了投资者的信心。
3．房地产市场状况
高档住宅市场：2002年××住宅租赁市场竞争较为激烈，市场总供应量显著增长，同时，新物业提供了更加完善的配套设施和服务，对市场产生了一定冲击。需求方面，由于跨国企业不断推进本地化政策，并相应调整外籍员工的住房津贴，使租金的变化更加敏感。而9月1日正式出台的内外销并轨对原外销中、低档楼盘造成了一定压力。综上所述，2002年××住宅租赁市场平均租金稳中有降，空置率略有上升。供给方面，2002年××住宅的供给继续增长，新建住宅主要集中于××的东部和北部，CBD地区、××公园周边地区、东直门周边地区等。2003年第一季度，××市高档住宅市场新供应量和需求都比上一季度有所上升，空置率相应下降，租金报价有所下调。
商业市场：2003年1季度商业用房开发投资额为3.88亿元，同比减少11.8%。2003年1季度商业用房施工面积224.9万m²，同比上升8.5%。1季度商业用房新开工面积为15.9万m²，同比上升57.1%。入世带来的商机将为商业用房市场带来巨大的发展空间。在××房地产市场开始沉寂的时候，仅作为社区配套组成部分的底商和配套商业楼，却出乎意料的市场火爆。在中国加入WTO后，一方面国家对于商业发展的政策会宽松许多，外资零售商也会大量涌入，这些因素都会从客观上加大对配套商业的需求。
四、最高最佳利用分析
在合法前提下的最高最佳利用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态、受位置环境与建筑物用途组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳利用状态，房地产价格评估据此进行。估价对象规划用途为住宅及商业，根据委托方提供的有关资料，估价人员现场踏勘以及对当前市场的调查的预期分析，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
D楼(北段裙房)
(一)成本法
成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
估价对象房地产价格=土地在估价时点的市场价格+建筑物现值。
1．土地在估价时点的市场价格
(1)取得土地费用
①土地毛地价测算
估价对象位于××市××区××，根据委托估价方提供的《××市国有土地使用权出让合同》及委托估价方的介绍，估价对象为配套商业用途，配套商业用途楼面毛地价为该项目住宅楼面毛地价的1.5倍即999元/m²(该项目住宅楼面毛地价为666元/m²)。
②土地开发及其他费用
估价对象位于××市××区××地区，调查估价对象附近土地开发费用情况并结合估价对象情况确定估价对象土地开发及其他费为建筑面积2000元/m²。
③土地取得费用
土地取得费用=土地毛地价+土地开发及其他费用=999元/m²+2000元/m²=2999元/m²。
(2)利息
假设估价对象建设周期为1年，年利率以估价时点金融机构贷款利率为标准，1年期贷款利率为5.31%，计算中只计单利，则：
利息=2999元/m²×5.31%×1=159.25元/m²
(3)利润
参照市场情况和估价对象项目情况，取开发商利润率25%，则：
利润=2999元/m²×25%=749.75元/m²
(4)管理费
按土地取得费用的2.5%计算，则：
管理费=2999元/m²×2.5%=74.98元/m²
(5)税费
税费指营业税、城市维护建设税和教育费附加，根据国务院令第136号《中华人民共和国营业税暂行条例》、国务院国发[1985]19号文颁布《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》及京政发[1993]36号《××市人民政府关于提高教育费附加率的通知》的规定，营业税为上述各项费用之和的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，合计为上述各项费用之和的5.5%，则
税费=(2999+159.25+749.75+74.98)×5.5%=219.06(元/m²)
(6)土地在估价时点的市场价格
单价=土地取得费用+利息+利润+管理费+税费=2999+159.25+749.75+74.98+219.06=4202.04(元/m²)
土地价格=4202.04元/m²×1824.5m²=767万元
2．建造建筑物费用及正常利税
(1)房屋建造成本
①建安工程造价
确定建安工程造价为2400元/m²。
②建材行业劳保统筹基金
取建安费用的1%，则：
建材行业劳保统筹基金=2400元/m²×1%=24元/m²
③不可预见费
参照×房市场字[1995]第145号《关于印发[××市房地产管理局出让地价评估技术标准(试行)的通知]》，并结合估价对象具体情况，不可预见费取建安费用的5%，则：
不可预见费=2400元/m²×5%=120元/m²
④红线内市政费
取建安费用的10%，则：
红线内市政费=2400元/m²×10%=240元/m²
⑤其他费用
其他费用包括勘探费、规划设计费、竣工图费、质量监督费、工程监理费、招标费等，根据有关政府文件《关于改进和调整工程勘查不合理收费办法和标准的通知》、建设[1991]150号《关于改进和调整部分勘查设计不合理收费办法和标准的通知》、(86)京建规字第097号《关于编制基本建设工程竣工图取费标准的批复》、1991年12月14日××市人民政府第31号令发布《××市建设工程质量管理监督办法》及[1992]价费字479号《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》等，其他费用包括勘探费0.3%、规划设计费2%、竣工图费7%、质量监督费0.25%、工程监理费2%及招标费0.26%等，合计其他费用单价为114元/m²。
房屋建造成本合计=①+②+③+④+⑤=2898元/m²
(2)利息
估价对象建设周期为1年，年利以估价时点的金融机构贷款利率为标准，1年期利率为5.31%，计算中只计单利并假设资金为均匀投入，计息期按工程建设期的一半计，则：
利息=2898元/m²×5.31%×1/2=76.94元/m²
(3)管理费
按房屋建造总成本的2.5%计算，则：
管理费=2898元/m²×2.5%=72.45元/m²
(4)利润
按照开发商利润率为25%计算，则：
利润=2898元/m²×25%=724.5元/m²
(5)税费
同土地部分的计算说明，按上述(1)、(2)、(3)、(4)各项之和的5.5%计算，则：
税费=(2898+76.94+72.45+724.5)×5.5%=207.45(元/m²)
(6)房屋综合建筑成本
房屋综合建筑成本为上述(1)至(5)项之和，即：
2898+76.94+72.45+724.5+207.45=3979.34(元/m²)
(7)建筑物现值
根据估价对象建筑结构、建成年代和保养程度，确定成新度为100%，则：
建筑物单价=房屋综合建筑成本×成新度=3979.34元/m²×100%=3979.34元/m²
建筑物现值=3979.34元/m²×2544.29m²=1012万元
3．估价对象D楼裙房的计算价格
D楼=土地在估价时点的市场价格+建筑物现值=767+1012=1779(万元)
(二)收益法
因为本次估价目的是抵押目的，因此在用收益法计算时遵循谨慎原则，在计算时采用保守估计值。
1．确定报酬率
本次估价报酬率的确定，是依据当前银行一年期定期存款利率加风险调整的方法，并考虑××市商业市场租赁和销售情况及估价对象的位置，确定本次估价的报酬率为8.98%。
2．确定年有效毛收入
依照现行市场行情和估价对象实际情况，计算年有效毛收入。其基本计算公式为：年有效毛收入=日租金×(1-空置率)×计算期。租金的标准和空置率是依据市场一般标准结合估价对象的具体情况确定的。
根据目前市场行情，调查估价对象周边地区与估价对象同类型的商业用房的市场租金，则年有效毛收入为：

建筑面积(m2)	日租金(元/m2)	计算期(天)	空置率	年有效毛收入(元)
2544.29	3.3	360	10%	2720355

即估价对象年有效毛收入为：2720355元。
3．年运营费用
年运营费用包括税费、管理费、维修费、保险费等，结合估价对象使用状况，按年有效毛收入的20%计算。
4．年净收益
年净收益=年有效毛收入×(1-年运营费率)=2720355×80%=2176284(元)
5．计算收益价格
估价对象商业裙房于估价时点时土地性质为出让，终止日期为2039年1月27日，估价对象地上建筑物为钢混结构，经济耐用年限为60年(估价对象建成年代为2000年)，以估价时点计算，综合考虑估价对象收益年期剩余36年，则a=2176284，r=8.98%，n=36年，故：P=2314万元。
收益价格≈2314万元。
(三)估价对象D楼的最终评估值
依照上述两种估价方法所得结果，并参考××市房地产市场的特点，采用加权平均法计算出最终结果，则估价对象D楼的最终值为：
估价对象D楼总值=计算价格×0.4+收益价格×0.6=(1779×0.4+2314×0.6)=2100(万元)。
估价对象D楼单价=2100万元/2544.29m²=8254元/m²。
按照成本法中土地价格和建筑物价格的比例，则D楼中土地价格为905万元，建筑物价格为1195万元。
E楼(南段裙房)
(一)成本法
成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
估价对象房地产价格=土地在估价时点的市场价格+建筑物现值
1．土地在估价时点的市场价格
(1)取得土地费用
①土地毛地价测算
估价对象为配套商业用途，配套商业用途楼面毛地价为该项目住宅楼面毛地价的1.5倍即999元/m²(该项目住宅楼面毛地价为666元/m²)。
②土地开发及其他费用
调查估价对象附近土地开发费用情况确定估价对象土地开发费为建筑面积2000元/m²
③土地取得费用
土地取得费用=土地毛地价+土地开发及其他费用=999元/m²+2000元/m²=2999元/m²。
(2)利息
假设估价对象建设周期为1年，年利率以估价时点金融机构贷款利率为标准，1年期贷款利率为5.31%，计算中只计单利，则：
利息=2999元/m²×5.31%×1=159.25元/m²
(3)利润
参照市场情况和估价对象项目情况，取开发商利润率20%，则：
利润=2999元/m²×20%=599.8元/m²
(4)管理费
按土地取得费用的2.5%计算，则：
管理费=2999元/m²×2.5%=74.98元/m²
(5)税费
税费指营业税、城市维护建设税和教育费附加，根据国务院令第136号《中华人民共和国营业税暂行条例》、国务院国发[1985]19号文颁布《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》及京政发[1993]36号《××市人民政府关于提高教育费附加率的通知》的规定，营业税为上述各项费用之和的5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，合计为上述各项费用之和的5.5%，则
税费=(2999+159.25+599.8+74.98)×5.5%=210.82(元/m²)
(6)土地在估价时点的市场价格
单价=土地取得费用+利息+利润+管理费+税费=999+159.25+599.8+74.98+210.82=4043.85(元/m²)
土地市场价格=4043.85元/m²×1681.41=680万元
2．建造建筑物费用及正常利税
(1)房屋建造成本
①建安工程造价
确定建安工程造价为2400元/m²。
②建材行业劳保统筹基金
取建安费用的1%，则：
建材行业劳保统筹基金=2400元/m²×1%=24元/m²
③不可预见费
参照×房市场字[1995]第145号《关于印发[××市房地产管理局出让地价评估技术标准(试行)的通知]》，并结合估价对象具体隋况，不可预见费取建安费用的5%，则：
不可预见费=2400元/m²×5%=120元/m²
④红线内市政费
取建安费用的10%，则：
红线内市政费=2400元/m²×10%=240元/m²
⑤其他费用
其他费用包括勘探费、规划设计费、竣工图费、质量监督费、工程监理费、招标费等，根据有关政府文件《关于改进和调整工程勘查不合理收费办法和标准的通知》、建设[1991]150号《关于改进和调整部分勘查设计不合理收费办法和标准的通知》、(86)京建规字第097号《关于编制基本建设工程竣工图取费标准的批复》、1991年12月14日××市人民政府第31号令发布《××市建设工程质量管理监督办法》及[1992]价费字479号《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》等，其他费用包括勘探费0.3%、规划设计费2%、竣工图费7%、质量监督费0.25%、工程监理费2%及招标费0.26%等，合计其他费用单价为114元/m²。
房屋建造成本合计=①+②+③+④+⑤=2898元/m²
(2)利息
估价对象建设周期为1年，年利率以估价时点的金融机构贷款利率为标准，1年期贷款利率为5.31%，计算中只计单利并假设资金为均匀投入，计息期按工程建设期的一半计算，则：
利息=2898元/m²×5.31%×1/2=76.94元/m²
(3)管理费
按房屋建造总成本的2.5%计算，则：
管理费=2898元/m²×2.5%=72.45元/m²
(4)利润
按照开发商利润率为20%计算，则：
利润=2898元/m²×20%=579.6元/m²
(5)税费
同土地部分的计算说明，按上述(1)、(2)、(3)、(4)各项之和的5.5%计算，则：
税费=(2898+76.94+72.45+579.6)×5.5%=199.48(元/m²)
(6)房屋综合建筑成本
房屋综合建筑成本为上述(1)至(5)项之和，即：
2898+76.94+72.45+579.6+199.48=3826.47元/m²
(7)建筑物现值
根据估价对象建筑结构、建成年代和保养程度，确定成新度为100%，则：
建筑物单价=房屋综合建筑成本×成新度=3826.47元/m²×100%=3826.47元/m²
建筑物现值=3826.47元/m²×2576.39=986万元
3．估价对象E楼计算价格
E楼=土地在估价时点的市场价格+建筑物现值=680+986=1666(万元)
(二)收益法
1．确定报酬率
本次估价报酬率的确定，是依据当前银行一年期定期存款利率加风险调整的方法，由于估价对象实际用途为单身公寓，因此本次估价的报酬率为6.98%。
2．确定年有效毛收入
依照现行市场行情和估价对象实际情况，计算年有效毛收入。其基本计算公式为：年有效毛收入=日租金×(1-空置率)×计算期。租金的标准和空置率是依据市场一般标准结合估价对象的具体情况确定的。
根据目前市场行情，调查估价对象周边地区与估价对象同类型的公寓的市场租金，则年有效毛收入为：

建筑面积(m2)	日租金(元/m2)	计算期(天)	空置率	年有效毛收入(元)
2576.39	2.3	360	10%	1919926

即估价对象年有效毛收入为：1919926元。
3．年运营费用
年运营费用包括税费、管理费、维修费、保险费等，结合估价对象使用状况，按年有效毛收入的20%计算。
4．年净收益
年净收益=年有效毛收入×(1-年运营费率)=1919926×80%=1535941(元)
5．计算收益价格
估价对象商业裙房于估价时点时土地性质为出让，终止日期为2039年1月27日，估价对象地上建筑物为钢混结构，经济耐用年限为60年(估价对象建成年代为2000年)，以估价时点计算，综合考虑估价对象收益年期剩余36年，则a=1535941，r=6.98%，n=36年，故：P=2006万元。
收益价格≈2006万元。
(三)估价对象E楼裙房的最终评估值
参考××市房地产市场的特点和抵押评估安全原则，采用加权平均法计算出最终结果，则估价对象E楼裙房的最终值为：
估价对象E楼裙房总值=计算价格×0.4+收益价格×0.6=(1666×0.4+2006×0.6)=1870(万元)。
估价对象E楼裙房单价=1870万元/2576.39m²=7258元/m²。
按照成本法土地价格和建筑价格的比例，则E楼中土地价格为763万元，建筑物价格为1107万元。
公寓(略)
七、应补交的地价款
根据委托估价方提供的《××市国有土地使用权出让合同》及委托估价方介绍，D楼、E楼的地下部分均未缴纳地价款。根据××市缴纳地价款的有关规定，地下部分毛地价参照地上用途楼面毛地价1/3。
则D楼应补交的地价款为999/3×719.79≈24(万元)。
则E楼应补交的地价款为999/3×894.98≈30(万元)。
八、估价对象最终结果
估价结果最终结果汇总(单位：万元)

	总价	单价(元/m2)	土地价格	建筑物价格
D楼	2076	8159	881	1195
E楼	1840	7142	733	1107
公寓	4450	7866	2144	2306
合计	8366		3758	4608

估价对象房地产总价为8366万元。
(大写：人民币捌仟叁佰陆拾陆万元整)。