问答题 有一写字楼，土地面积为1000m²，是10年前通过征收农地取得的。土地的使用年限为40年，土地出让合同未约定不可续期。地上建筑物总建筑面积4000m²，于8年前建成并交付使用。建筑物的重置成本为1500元/m²，结构为钢筋混凝土结构，现需评估该写字楼2007年9月30日的价值。
搜集有关资料如下：
(1)收集了三宗出让年限40年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下：

	可比实例A	可比实例B	可比实例C
成交价格/(元/m2)	5000	5200	4900
成交日期	2007年1月31日	2007年3月31日	2007年7月31日
交易情况	比正常价格高2%	正常	比正常价格低3%
房地产状况	比估价对象劣1%	比估价对象劣2%	比估价对象优1%

从2007年1月1日至2007年6月30日，该写字楼的市场价格基本不变，以后每月均递减1%。 (2)当地征收农地的费用等资料如下： 估价时点征收城市边缘土地每亩需要支付70万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金为200元/m²，土地开发的费用、税金和利润等为180元/m²，可视为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，而估价对象房地产处于第七级土地上。各级土地之间的价格差异见下表。

土地级别	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
土地是次级土地的倍数	1.50	1.50	1.50	1.50	1.50	1.50	1.50	1.50	1.50	1.00
地价是最差级土地的倍数	38.44	25.63	17.09	11.39	7.59	5.06	3.38	2.25	1.50	1.00

(3)其他相关资料如下：门窗等的损坏修复费用为3万元；装修的重置价格为85万元，平均寿命为5年，有效经过年数为3年；设备的重新购建价格为92.5万元，经济寿命为15年，有效经过年数为8年；另调查得知，该写字楼电梯功能已落后，该功能落后电梯的重置价格50万元，已计提折旧30万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为4万元，现安装新的功能先进的电梯需要100万元，假设在重置建造办公楼时一同安装该电梯只需要75万元；同时由于该写字楼墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗600元；同时由于周边环境的变化，该写字楼的租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失5万元。试用成本法评估该写字楼2007年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为8%，房地产的报酬率为10%，银行的贷款利率为5%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)