问答题 某旧厂房的建筑面积为5000m²。根据其坐落地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等费用400元/m²(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费用为每平方米建筑面积1000元；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%；销售税费预计为售价的6%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。请利用上述资料采用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12%)。
解：设该旧厂房的正常购买总价为V：
装饰装修改造后的总价值
=1889.82万元
装饰装修改造总费用
=446.43万元
销售费用总额
=36.74万元
销售税费总额
=71.43万元
购买该旧厂房的税费总额=V×6%
=0.06V万元
需补交土地使用权出让金等费用总额=400元/m²×5000m²
=200万元
V=1889.82-446.43-36.74-71.43-0.06V-200
V=1070.96万元
故：
该旧厂房总价=1070.96万元
该旧厂房单价