问答题 案情：2005年1月1日，甲与乙口头约定，甲承租乙的一套别墅，租期为5年，租金一次付清．交付租金后即可入住、洽谈时，乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活．甲对此未置可否，付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。　　入住后不久别墅屋硕果然漏水，甲要求乙进行维修，乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了则或其他法律最相类似的规定，例如，费用承担问题适用赠与合同的规则，完成工作问题适用承揽合同的规则。③《人身损害赔偿解释》第10条规定：“承揽人在完成工作过程中对第三人造成损害或者造成自身损害的，定作人不承担赔偿责任。但定作人对定作、指示或者选任有过失的，应当承担相应的赔偿责任。”据前所述，甲、丁间的合同可以参照加工承揽合同处理。对于摔伤工人遭受的人身损害而言，甲不存在定作、指示或者选任方面的过错，故甲不承担侵权损害赔偿责任。④《人身损害赔偿解释》第11条第1款规定：“雇员在从事雇佣活动过程中遭受人身损害，雇主应当承担赔偿责任。雇员关系以外的第三人造成雇员人身损害的，赔偿权利人可以请求第三人承担赔偿责任，也可以请求雇主承担损害赔偿责任。雇主承担赔偿责任后，可以向第三人追偿。”丁是摔伤工人的雇主，该工人因从事雇佣活动遭受人身损害，应由丁承担无过错损害赔偿的侵权责任(归责原则为无过错责任)。 告知，甲当时并无异议，仍同意承租。故现在乙不应承担维修义务。于是，甲自购了一批瓦片，找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片，同时按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了10天时间，装修则用了1个月，乙不知情。更换瓦片时。一名工人不慎摔伤，花去医药费数千元。 2005年6月，由于新换瓦片质量问题，别墅屋顶出现大面积漏水，造成甲一万余元财产损失。 2006年4月，甲遇车祸去世，丙回娘家居住。半年后丙返回别墅，发现戊已占用别墅。原来，2004年12月甲曾向戊借款10万元．并亲笔写了借条，借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后，乙同意戊使用该别墅，将房屋的备用钥匙交付于戊。 问题：
问答题 甲乙之间租赁合同的期限如何确定?理由是什么?如乙欲解除与甲的租赁合同，应如何行使权利?
【正确答案】正确答案：为不定期租赁。租赁期限6个月以上，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。乙可以随时解除合同，但应当在合理期限前通知承租人。
【答案解析】解析：①《合同法》第215条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”《合同法》第232条规定：“当事人对租赁期间没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”②据此，若租赁合同未约定租赁期间，或者租期6个月以上的租赁合同未采用书面形式，租赁合同为不定期租赁，出租人与承租人均享有任意解除权。出租人行使任意解除权须提前合理期限通知承租人。
问答题 别墅维修及费用负担问题应如何处理?理由是什么?
【正确答案】正确答案：(1)甲有权要求乙在合理期限内维修。乙未履行维修义务，甲可以自行维修，维修费用由乙负担。(2)甲的维修属于无因管理人的行为，由乙承担其支出的必要费用。瓦片质量问题不影响乙对该项义务的承担。(3)因维修影响了甲的使用，应当相应减少租金或延长租期。但装修期间不在延长租期的范围。
【答案解析】解析：①《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”《合同法》第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”据此，在租赁合同中，若未约定由谁承担租赁物的维修义务或者约定不明确，由出租人承担维修义务。承租人以自己的费用维修的，有权请求出租人补偿该费用及利息。②本题中，房屋的维修义务应由出租人乙承担，乙无正当理由拒绝承担维修义务时，甲对房屋予以维修(更换瓦片)符合无因管理的构成要件。因此，甲除了有权依照《合同法》第221条的规定要求乙补偿维修费用及利息外，甲还有权依照《民法通则》第93条的规定，请求乙依照无因管理之债补偿甲支出的必要费用及利息。
问答题 甲丁之间存有什么法律关系?其内容和适用规则如何?摔伤工人的医药费用、损失应如何处理?理由是什么?
【正确答案】正确答案：(1)甲丁之间属于无名合同，应适用《合同法》总则的相关规定，并可参照《合同法》分则或其他法律最相类似的规定，例如，费用承担问题适用赠与合同的规则，完成工作问题适用承揽合同规则。(2)应由丁承担。因为丁为雇主，应对雇员在从事雇用活动中遭受的人身损害承担赔偿责任。
【答案解析】解析：①甲、丁间的合同不是加工承揽(因为加工承揽合同是有偿合同，而甲、丁约定免费维修)，但又有些像加工承揽合同(因为合同的内容是交付约定的工作成果)。甲、丁间的合同不是赠与合同(因为赠与合同以移转财产权的行为为标的)，但又有些像赠与合同(因为丁免费为甲维修房屋)。甲、丁间的这个合同，法律没有规定其名称与适用的法律规则，属于无名合同。②《合同法》第124条规定：“本法分则或者其他法律没有明确规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”这是关于无名合同法律规则适用的规定。据此，甲、丁间的合同应适用《合同法》总则的相关规定，并可参照《合同法》分则或其他法律最相类似的规定，例如，费用承担问题适用赠与合同的规则，完成工作问题适用承揽合同的规则。③《人身损害赔偿解释》第10条规定：“承揽人在完成工作过程中对第三人造成损害或者造成自身损害的，定作人不承担赔偿责任。但定作人对定作、指示或者选任有过失的，应当承担相应的赔偿责任。”据前所述，甲、丁间的合同可以参照加工承揽合同处理。对于摔伤工人遭受的人身损害而言，甲不存在定作、指示或者选任方面的过错，故甲不承担侵权损害赔偿责任。④《人身损害赔偿解释》第11条第1款规定：“雇员在从事雇佣活动过程中遭受人身损害，雇主应当承担赔偿责任。雇员关系以外的第三人造成雇员人身损害的，赔偿权利人可以请求第三人承担赔偿责任，也可以请求雇主承担损害赔偿责任。雇主承担赔偿责任后，可以向第三人追偿。”丁是摔伤工人的雇主，该工人因从事雇佣活动遭受人身损害，应由丁承担无过错损害赔偿的侵权责任(归责原则为无过错责任)。
问答题 别墅装修问题应如何处理?理由是什么?
【正确答案】正确答案：乙可以要求甲恢复原状或赔偿损失。理由是承租人未经出租人同意，对租赁物进行改装或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。
【答案解析】解析：①《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”②《城镇房屋租赁合同解释》第13条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”③据此，承租人未经出租人同意擅自对租赁房屋进行装修，构成违约；若因装修造成房屋的损害，还构成侵权；若因装修对房屋所有权构成妨害或者具有妨害的危险，房屋所有权人还可以行使物权请求权(排除妨害请求权或消除危险请求权)。④题外话(一)：4年后，“房屋租赁合同中的装修”这一知识点又出现在2013年卷四案例题第4问中。规律还是很强大的。⑤题外话(二)：2014年，“房屋租赁合同中装饰装修物的处理”这一知识点一定会出现在选择题中，复习时应特别关注《城镇房屋租赁合同解释》第9～13条规定的三种情形。认知规律后，就可以大胆预测。
问答题 甲是否有权请求乙赔偿因2005年6月屋顶漏水所受损失?理由是什么?
【正确答案】正确答案：无权。造成第二次漏水是甲自身的原因，乙无过错，因此损失应由甲自行承担。
【答案解析】解析：①《合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”这是关于出租人适租义务的规定。若因出租人交付的租赁物具有质量瑕疵给承租人造成损害，出租人应当承担违约责任。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在法律无特别规定时，违约责任是无过错责任。但是，本题中，承租人自行维修房屋，解决漏雨问题，承租人甲当然有权要求出租人乙承担费用，甲在维修时亦应尽善良管理人的义务。可在甲维修后不足5个月，房屋又出现漏雨，可见漏雨的原因是甲的维修不到位，乙对再次漏雨并无违约行为，故甲不得就第二次漏雨给自己造成的损失，对乙主张违约责任。②《侵权责任法》第6条第1款规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”除非法律有特别规定，无过错则无侵权责任。乙对第二次漏雨给甲造成损害并无过错，甲无权对乙主张侵权损害赔偿。
问答题 丙可否行使对别墅的承租使用权?理由是什么?
【正确答案】正确答案：丙有权对乙主张自己基于原租赁合同对该别墅的承租使用权。因为承租人在房屋租赁期间死亡的，与其年前其同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
【答案解析】解析：①《合同法》第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以依照原租赁合同租赁该房屋。”这是对房屋租赁合同法定承受的规定。所谓法定承受，就是无须履行任何手续，原租赁合同的内容维持不变，自动将房屋租赁合同的承租人变更为与出租人生前共同居住的人。②须注意：《城镇房屋租赁合同解释》扩张了法定承受的范围。《城镇房屋租赁合同解释》第19条规定：“承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。”
问答题 丙应如何向戊主张自己的权利?理由是什么?
【正确答案】正确答案：丙有权请求戊返还原物。因为丙根据《合同法》的规定是合法占有人，有权请求侵占人返还原物。
【答案解析】解析：①根据前一题的结论，甲死亡后，丙法定承受该房屋租赁合同，丙自动成为该租赁合同的承租人。依照这一法律关系，丙就是该房屋的占有人(直接占有人)，且为有权占有人。丙虽回娘家居住了半年，但丙依照租赁合同取得的有权占有不因此而受影响。②《物权法》第245条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起1年内未行使的，该请求权消灭。”据此，占有被侵夺的，占有人享有占有回复请求权。占有回复请求权的构成要件有四：第一，请求人为占有人(无论有权占有还是无权占有，亦无论直接占有还是间接占有)；第二，占有人的占有被侵占(侵占，指以法律禁止的私力剥夺占有)；第三，被请求人为侵占人及其继受人；第四，须于占有被侵占之日起1年内行使。本题中，戊以法律禁止的私力侵占丙的占有，丙可对戊主张占有回复请求权，要求戊返还房屋。③题外话：戊的确有权利住进该房屋，但戊住进来的方式违法。戊应请求丙搬家，或者请求法院强制执行迫使丙搬家，然后住进来。但是，戊无权以法律禁止的私力，擅自剥夺丙的占有。戊如果这样做，法律为了维护社会平和，维护物的占有秩序，就赋予丙占有回复请求权。就是说，戊“不得造次”!