问答题
1999年1月15日，甲公司从银行贷款30万元人民币，约定2000年4月15日还本付息。银行要求甲公司提供担保，甲公司提出以其位于东阳区的一办事机构的房屋设定抵押，作为按期偿还贷款的担保。1999年8月，位于东阳区的甲公司的办事机构因业务需要，紧临原办事机构的房屋，又增建了三间平房，作为仓库。 2000年4月15日，甲公司没有偿还30万元贷款，银行几次催告，甲公司仍以无力偿还为由不予偿还。
请问：
问答题
甲公司与银行之间签订的房屋抵押合同，可否以口头的方式签订?为什么?
【正确答案】
【答案解析】[解析] 不能。因为抵押合同是要式合同，必须采用书面形式。根据《担保法》第 38条以及《物权法》第185条第1款规定，抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同，故抵押合同为要式合同，不得以口头形式约定。 [考点] 物权公示、抵押权
问答题
甲公司与银行之间订立的该房屋抵押权，是否必须进行抵押登记?为什么?
【正确答案】
【答案解析】[解析] 必须登记。依《担保法》第42条第(2)项及第41条之规定，以城市房地产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。这一规定将抵押权登记当做抵押合同的生效要件有所不妥。《物权法》第15条以及第187条规定，抵押合同自签字时生效，抵押权自办理登记之日起生效。总之，抵押权登记是抵押权的生效要件。
问答题
甲公司以其办事机构的房屋设定抵押时，该房屋占用范围内的国有土地使用权是否要一并设定抵押?为什么?
【正确答案】
【答案解析】[解析] 一并设定抵押。《城市房地产管理法》第32条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。该法第48条也规定，依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以没定抵押权。以上两个条文表明我国立法上采“房地一体主义”，即以房地产转让、抵押的，其效力及于该房屋占用范围内的土地使用权。《物权法》第182条再次确认了这一规范。
问答题
甲公司紧临原办事机构新建的三间平房是否属于抵押的财产?为什么?
【正确答案】
【答案解析】[解析] 不属于。房屋抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。依照《物权法》第200条以及《城市房地产管理法》第52条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。换言之，房地产抵押权的范围应以抵押登记记载的内容为准，后来新增的房屋不在该抵押权效力范围之内。但在拍卖抵押房地产时，可以随之拍卖新增房屋，但新增房屋拍卖价款仍不在抵押权效力范围之内，抵押权人无权对之优先受偿。
问答题
在甲公司无力偿还贷款的情况下，银行可以以什么样的方式实现其债权?
【正确答案】
【答案解析】[解析] 银行可以通过与甲公司协议以抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿。《担保法》第53条规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。据此，抵押权人实现抵押权的方式有三：①与抵押人协议以抵押物折价；②拍卖抵押物；③变卖抵押物。
问答题
设甲公司与银行的抵押合同中记载的抵押房屋为8间，而抵押登记簿中记载的抵押房屋为10间，银行实现抵押权时应以哪一个记载为准?
【正确答案】
【答案解析】[解析] 应以登记簿上记载的内容为准。《担保法解释》第61条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。可见，登记记载的内容与抵押合同约定的内容有冲突时，前者效力要优于后者。
问答题
设甲公司用于抵押的房屋后被有关机关确认为违章建筑，银行能否对该建筑行使抵押权?为什么?
【正确答案】
【答案解析】[解析] 银行不能对该建筑行使抵押权，因为该抵押无效。《担保法解释》第48条规定，以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。
问答题
设甲公司用于抵押的房屋是正在建造中的房屋，当事人办理了抵押登记后，银行能否对该房屋行使抵押权?
【正确答案】
【答案解析】[解析] 银行可以对该房屋行使抵押权。《担保法解释》第47条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。换言之，我国法律承认正在建造的房屋可以设定抵押。类似的规定还见于《海商法》第14条关于正在建造的船舶设定抵押的规定。此次的《物权法》在第180条统一规定了正在建造的建筑物、船舶、航空器的可抵押性。
问答题
设甲公司用于抵押的房屋原有一附属的车库，该车库届甲公司的子公司乙公司所有，那么银行能否对该车库行使抵押权?
【正确答案】
【答案解析】[解析] 银行不能对车库行使抵押权。《物权法》第 115条规定了从物的效力从属于主物的一般原则。《担保法解释》第63条规定，抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。本条规定有两层意思：①抵押权原则一及于抵押物的从物；②抵押主物与从物分属不同主体所有时，主物上的抵押权不及于抵押物的从物。本题中房屋(抵押物)与车库(从物)是主物与从物关系，照理房屋抵押权应及于车库。但是，车库属于甲公司的子公司乙公司所有，乙公司与甲公司系不同的民事主体，故房屋抵押权不及于车库。