问答题房地产开发企业，取得市区一土地使用权，金额20000万元，建筑公司成本3500万元，只支付了90%，另外10%留下作为质量保证金，建筑公司以90%开具了发票，其他成本3000万元，金融机构借款利息500万元，含超限的100万元，销售了95%，取得收入71250万元，其他房地产开发费用扣除比例5%。
问题：

问答题可以扣除的土地金额。

【正确答案】

【答案解析】[参考答案及解析]
可以扣除的土地金额=20000×95%=19000(万元)。
取得土地使用权所支付的金额包括两方面的内容：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。

问答题可以扣除的开发成本。

【正确答案】

【答案解析】[参考答案及解析]
可以扣除的开发成本=(3500×90%+3000)×95%=5842.5(万元)。
房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

问答题可以扣除的开发费用。

【正确答案】

【答案解析】[参考答案及解析]
可以扣除的开发费用：(500-100)×95%+(19000+5842.5)×5%=1622.13(万元)。
房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。纳税人如果能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。

问答题可以扣除的营业税金及附加。

【正确答案】

【答案解析】[参考答案及解析]
可以扣除的营业税金及附加=71250×5%×(1+7%+3%+2%)=3990(万元)。
销售不动产的行为需按规定征收营业税，税率为5%。
城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税，以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。纳税人所在地为市区的，城市维护建设税的税率为7%；现行教育费附加征收比率为3%，地方教育附加征收率统一为2%。

问答题增值额。

【正确答案】

【答案解析】[参考答案及解析]
扣除项目金额=19000+5842.5+1622.13+3990+(19000+5842.5)×20%=35423.13(万元)
增值额=71250-35423.13=35826.87(万元)。
要计算增值额，首先必须确定扣除项目。税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括如下几项：①取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本；③房地产开发费用；④与转让房地产有关的税金；⑤其他扣除项目(对从事房地产开发的纳税人可按①②项目计算的金额之和，加计20%的扣除)；⑥旧房及建筑物的评估价格。
土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。

问答题土地增值税。

【正确答案】

【答案解析】[参考答案及解析]
增值率=35826.87÷35423.13=101.14%＞100%。
应纳土地增值税=增值额×50%-扣除项目金额×15%
=35826.87×50%-35423.13×15%=12599.97(万元)。
土地增值税的计算公式是：应纳税额=∑(每级距的土地增值额X适用税率)。但在实际工作中，分步计算比较烦琐，一般可以采用速算扣除法计算。
①增值额未超过扣除项目金额50%时，计算公式为：
土地增值税税额=增值额×30%
②增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%时，计算公式为：
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
③增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%时，计算公式为：
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
④增值额超过扣除项目金额200%时，计算公式为：
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%