问答题
王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用。于第2年年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000元/m2的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/m2的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/m2的价格全部卖掉(每次卖房时均支付了相当于5.5%的销售税金，0.3%的手续费和1%的个人所得税)。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/月·m2(按建筑面积计)不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%。购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。
(1)完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。
(2)列出自有资金财务净现值的计算公式并带入相应数据(不要求计算出结果)。
(一)
王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用。于第2年年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000元/m2的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元/m2的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元/m2的价格全部卖掉(每次卖房时均支付了相当于5.5%的销售税金，0.3%的手续费和1%的个人所得税)。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/月·m2(按建筑面积计)不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%。购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。
(1)完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。
(2)列出自有资金财务净现值的计算公式并带入相应数据(不要求计算出结果)。
| 自有资金现金流量表 单位：万元 | |||||||||
| 年末 | 0 | 1 | 2 | 3～9 | 10 | 11～14 | 15 | 16～19 | 20 |
| 现金流入 | |||||||||
| 年毛租金收入 | |||||||||
| 净转售收入 | |||||||||
| 现金流出 | |||||||||
| 购房、办证及装修投入 | |||||||||
| 年还本付息 | |||||||||
| 年运营成本 | |||||||||
| 净现金流量 | |||||||||
【正确答案】[解]
第1年年初，购房投入：12000×80×10/10000×(1-60%)×(1+1.5%)=389.76万元。
第1～10年年末，还本付息：
第2年年末装修及办证投入：40+12000×80×10/10000×3.3%=71.68万元
第3～10年年初年毛租金收入：200×12×80×10/10000=192万元
第3～10年年末年运营成本：192×25%=48万元
第10年年末净转售收入：13000×80×2/10000×(1-5.5%-0.3%-1%)=193.856万元
第11～15年年初年毛租金收入：200×12×80×8/10000=153.6万元
第11～15年年末年运营成本：153.6×25%=38.4万元
第15年年末净转售收入：15000×80×3/10000×(1-5.5%-0.3%-1%)=335.52万元
第16～20年年初年毛租金收入：200×12×80×5/10000=96万元
第16～20年年末年运营成本：96×25%=24万元
第20年年末净转售收入：16000×80×5/10000×(1-5.5%-0.3%-1%)=596.48万元
净现金流量=现金流入-现金流出，依次得到：
-389.76；-83.915；192-155.595=36.405；192-131.915=60.085；347.456-131.915=215.541；153.6-38.4=115.2；431.52-38.4=393.12；96-24=72；596.48-24=572.48
自有资金财务净现值：
| 自有资金现金流量表 单位：万元 | |||||||||
| 年末 | 0 | 1 | 2 | 3～9 | 10 | 11～14 | 15 | 16～19 | 20 |
| 现金流入 | 192 | 192 | 347.45 | 153.6 | 431.52 | 96 | 596.48 | ||
| 年毛租金收入 | 192 | 192 | 153.6 | 153.6 | 96 | 96 | |||
| 净转售收入 | 193.856 | 335.52 | 596.48 | ||||||
| 现金流出 | 389.76 | 83.915 | 155.595 | 131.915 | 131.915 | 38.4 | 38.4 | 24 | 24 |
| 购房、办证及装修投入 | 389.76 | 71.68 | |||||||
| 年还本付息 | 83.915 | 83.915 | 83.915 | 83.915 | |||||
| 年运营成本 | 48 | 48 | 38.4 | 38.4 | 24 | 24 | |||
| 净现金流量 | -389.76 | -83.915 | 36.405 | 60.085 | 215.541 | 115.2 | 393.12 | 72 | 572.48 |
第1～10年年末，还本付息：
第2年年末装修及办证投入：40+12000×80×10/10000×3.3%=71.68万元
第3～10年年初年毛租金收入：200×12×80×10/10000=192万元
第3～10年年末年运营成本：192×25%=48万元
第10年年末净转售收入：13000×80×2/10000×(1-5.5%-0.3%-1%)=193.856万元
第11～15年年初年毛租金收入：200×12×80×8/10000=153.6万元
第11～15年年末年运营成本：153.6×25%=38.4万元
第15年年末净转售收入：15000×80×3/10000×(1-5.5%-0.3%-1%)=335.52万元
第16～20年年初年毛租金收入：200×12×80×5/10000=96万元
第16～20年年末年运营成本：96×25%=24万元
第20年年末净转售收入：16000×80×5/10000×(1-5.5%-0.3%-1%)=596.48万元
净现金流量=现金流入-现金流出，依次得到：
-389.76；-83.915；192-155.595=36.405；192-131.915=60.085；347.456-131.915=215.541；153.6-38.4=115.2；431.52-38.4=393.12；96-24=72；596.48-24=572.48
自有资金财务净现值：
【答案解析】