问答题 某房地产开发商拟在某特大城市中心区甲级地段建设一集办公、商住、购物、餐饮娱乐等为一体的综合性商业中心。该项目规划建设用地面积为40000m²，总建筑面积297000m²，总容积率为7.425，其中地上建筑面积约247000m²(含写字楼104900m²，商住楼60100m²，商场81000m²，管理服务用房1000m²)，地上容积率为6.175；地下建筑面积50000m²(含商场11000m²，停车库25000m²，仓库5000m²，技术设备用房7 000 m。，管理用房2 000 m。)。
项目开发建设进度安排是：于2002年4月初至6月底购买土地使用权并进行拆迁安置工作，2002年7月初至2003年2月底完成基础工程并开始预售楼面。地上建筑分两期建设，一期工程于2003年3月初开始，建设写字楼主楼A和副楼B，于2003年11月底结构封顶，2004年5月底完成装修工程；第二期建设商住楼C和写字楼副楼D，于2003年12月初开始结构工程，2005年1月底完成装修工程。整个项目将于2005年3月底全部竣工投入使用。
假设土地费用在项目开始的第一年内均匀支付，建造费用(开发成本)和管理费用等在项目建设期内均匀投入。有关项目的土地费用、建造费用、贷款利率和销售价格情况，可参考项目所在地的实际情况。对该项目进行初步财务评价。
解：(1)项目销售收入
①销售计划。本项目的销售面积为地上写字楼、商场、餐饮娱乐用房的面积共245000m²和地下11000m²的商场、5000m²的仓库和668个停车位。开发商制定的销售计划中，销售面积的具体分配情况见下表。