问答题
某宗“七通一平”待开发建设用地,面积为6600米,使用期限50年,容积率为4,拟开发建设写字楼,建设期为2年。该写字楼建筑费为每建筑平方米4500元,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租,租金水平预计为每天每建筑平方米3.5元,出租率为90%,年管理费为年租金的2.5%,年维修费为建筑费的1.5%,保险费为建筑费的2‰,年税金为年租金的18%,贷款利率为5.6%,房地产还原利率为7%合理的利润率为地价和开发成本(建筑费+专业费)之和的30％。要求：试评估该宗地的价格。(计算结果以万元为单位，小数点后保留两位)
【正确答案】无
【答案解析】(1)年总收益=3.5×365×66000×4×90%÷10000=3035.34万元(1分)(2)年总费用3035.34×(2.5%+18%)+4500×4×(1.5%+2%)÷10000=824.20万元（1分）(3)年纯收益=3035.34-824.20=2211.14万元(1分)(4)房地产总价=2211.14/7%×[1-1/(1+7%)（50-2）]=13068.00万元(2分)(5)建筑费及专业费=4500×(1+10%)×6600×4÷10000=13068.00万元(1分)(6)利息=地价×5.6%×2+13068.00×5.6%×1=0.112地价+731.81(1分)(7)利润=(地价+13068.00)×30%=0.3地价+3920.40(1分)(8)地价=30360.00-13068.00-0.112地价-731.81-0.3地价-3920.40(1分)(9)地价=12639.79/1.412=8951.69万元(1分)