问答题
甲公司是一家多元化经营的民营企业，投资领域涉及医药、食品等多个行业。受当前经济型酒店投资热的影响，公司正在对是否投资一个经济型酒店项目进行评价，有关资料如下：
(1)经济型酒店的主要功能是为一般商务人士和工薪阶层提供住宿服务，通常采取连锁经营模式。甲公司计划加盟某知名经济型酒店连锁品牌KJ连锁，由KJ连锁为拟开设的酒店提供品牌、销售、管理、培训等支持服务。加盟KJ连锁的一次加盟合约年限为8年，甲公司按照加盟合约年限作为拟开设酒店的经营年限。加盟费用如下：
| 费用内容 |
费用标准 |
支付时间 |
| 初始加盟费 |
按加盟酒店的实有客房数量收取，每间客房收取3000元 |
加盟时一次性支付 |
| 特许经营费 |
按加盟酒店收入的6.5%收取 |
加盟后每年年末支付 |
| 特许经营保证金 |
10万元 |
加盟时一次性支付，合约到期时一次性归还(无息) |
(2)甲公司计划采取租赁旧建筑物并对其进行改造的方式进行酒店经营。经过选址调查，拟租用一幢位于交通便利地段的旧办公楼，办公楼的建筑面积为4200平方米，每平方米每天的租金为1元，租赁期为8年，租金在每年年末支付。
(3)甲公司需按KJ连锁的统一要求对旧办公楼进行改造、装修，配备客房家具用品，预计支出600万元。根据税法规定，上述支出可按8年摊销，期末无残值。
(4)租用的旧办公楼能改造成120间客房，每间客房每天的平均价格预计为175元，客房的平均入住率预计为85%。
(5)经济型酒店的人工成本为固定成本。根据拟开设酒店的规模测算，预计每年人工成本支出105万元。
(6)已入住的客房需发生客房用品、洗涤费用、能源费用等支出，每间入住客房每天的上述成本支出预计为29元。除此之外，酒店每年预计发生固定付现成本30万元。
(7)经济型酒店需要按营业收入缴纳营业税金及附加，税率合计为营业收入的5.5%。
(8)根据拟开设经济型酒店的规模测算，经济型酒店需要的营运资本预计为50万元。
(9)甲公司拟采用2/3的资本结构(负债/权益)为经济型酒店项目筹资。在该目标资本结构下，税前债务成本为9%。由于酒店行业的风险与甲公司现有资产的平均风险有较大不同，甲公司拟采用KJ连锁的β值估计经济型酒店项目的系统风险。KJ连锁的β权益为1.75，资本结构(负债/权益)为1/1已知当前市场的无风险报酬率为5%，权益市场的平均风险溢价为7%。甲公司与KJ连锁适用的企业所得税税率均为25%。
(10)由于经济型酒店改造需要的时间较短，改造时间可忽略不计。为简化计算，假设酒店的改造及装修支出均发生在年初(零时点)，营业现金流量均发生在以后各年年末，垫支的营运资本在年初投入，在项目结束时收回，一年按365天计算。
[要求]
问答题
计算经济型酒店项目的税后利润(不考虑财务费用，计算过程和结果填入下方给定的表格中)、会计报酬率。
| 项目 |
单价(元/间天) |
年销售数量(间) |
金额(元) |
| 销售收入 |
|
|
|
| 变动成本 |
|
|
|
| 其中： |
|
|
|
| |
|
|
|
| |
|
|
|
| |
|
|
|
| 固定成本 |
—— |
—— |
|
| 其中： |
—— |
—— |
|
| |
—— |
—— |
|
| |
—— |
—— |
|
| |
|
|
|
| |
|
|
|
| 税前利润 |
—— |
—— |
|
| 所得税 |
—— |
—— |
|
| 税后利润 |
—— |
—— |
|
计算经济型酒店项目的会计报酬率。
【正确答案】
| 项目 |
单价(元/间天) |
年销售数量(间) |
金额(元) |
| 销售收入 |
175 |
120×85%×365 |
6515250 |
| 变动成本 |
|
|
1861500 |
| 其中： |
|
|
|
| 客房用品、洗涤赀用、能源费用等 |
29 |
120×85%×365 |
1079670 |
| 特许经营费 |
175×6.5% |
|
423491.25 |
| 营业税金及附加 |
175×5.5% |
|
358338.75 |
| 固定成本 |
—— |
—— |
3678000 |
| 其中： |
—— |
—— |
|
| 初始加盟费摊销 |
—— |
—— |
120×3000/8=45000 |
| 年人工成本支出 |
—— |
—— |
1050000 |
| 固定付现成本 |
|
|
300000 |
| 改造、装修，客房家具用品摊销 |
|
|
6000000/8=750000 |
| 租金 |
|
|
4200×365=1533000 |
| 税前利润 |
—— |
—— |
975750 |
| 所得税 |
—— |
—— |
243937.5 |
| 税后利润 |
—— |
—— |
731812.5 |
原始投资额=120×3000+100000+6000000+500000=6960000(元)
会计报酬率=731812.5/6960000=10.51%
【答案解析】
问答题
计算评价经济型酒店项目使用的折现率。
【正确答案】75/[1+(1-25%)×1/1]=1
项目β权益=1×[1+(1-25%)×2/3]=1.5
权益资本成本=5%+1.5×7%=15.5%
加权平均资本成本=15.5%×60%+9%×(1-25%)×40%=12%
即评价经济型酒店项目使用的折现率为12%。
【答案解析】
问答题
计算经济型酒店项目的初始(零时点)现金流量、每年的现金净流量及项目的净现值(计算过程和结果填入下方给定的表格中)，判断项目是否可行并说明原因。
| 项目 |
零时点 |
第1至7年 |
第8年 |
| |
|
|
|
| |
|
|
|
| |
|
|
|
| |
|
|
|
| |
|
|
|
| |
|
|
|
| |
|
|
|
| |
|
|
|
| |
|
|
|
| |
|
|
|
| |
|
|
|
| |
|
|
|
| |
|
|
|
| |
|
|
|
| |
|
|
|
| |
|
|
|
| 现金净流量 |
|
|
|
| 折现系数 |
|
|
|
| 现金净流量的现值 |
|
|
|
| 净现值 |
|
|
|
判断项目是否可行并说明原因：
【正确答案】
| 项目 |
零时点 |
第1至7年 |
第8年 |
| 现金净流量 |
-6960000 |
731812.5+750000+45000=1526812.5 |
1526812.5+100000+500000=2126812.5 |
| 折现系数 |
1 |
4.5638 |
0.4039 |
| 现金净流量的现值 |
-6960000 |
6968066.89 |
859019.57 |
| 净现值 |
867086.46 |
|
|
该项目净现值大于0，因此是可行的。
【答案解析】
问答题
由于预计的酒店平均入住率具有较大的不确定性，请使用最大最少法进行投资项目的敏感性分析，计算使经济型酒店项目净现值为零的最低平均入住率。
【正确答案】令税后利润为X，则净现值为0时：
(X+750000+45000)×4.9676+(100000+500000)×0.4039=6960000
解：得X=557294.87(元)
令最低平均入住率为y，则
(175-29-175×6.5%-175×5.5%)×120×365×y-3678000=557294.87/(1-25%)
解出y=80.75%
即使净现值为零的最低平均入住率为80.75%。
【答案解析】