多选题现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于2001年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积为2500平方米的办公楼，现全部用于出租，月租金为35万元，月平均费用为20万元，可收取押金70万元，押金收益率为5%。2006年11月1日进行的市场调查情况如下：
(1)在当地，规模档次相同办公楼的月租收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5%。
(2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为O，建筑重置价为每建筑平方米4000元。
(3)土地还原率为6%，建筑还原率为8%。
请根据上述内容回答56～60小题的问题。

多选题本题应采用( )测算土地价格。

【正确答案】 A

【答案解析】[解析] 熟悉
[试题解析] 本题考查重点是对“收益还原法的适用范围”的熟悉。收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。因此，本题的正确答案为A。

多选题测算2006年11月1日土地市场价格，土地的使用年限为( )。

【正确答案】 A

【答案解析】[解析] 掌握
[试题解析] 本题考查重点是对“土地适用年限的确定”的掌握。该宗土地是2001年11月1日经过出让获得50年使用权的，至2006年11月1日已经过了5年，所以剩余使用年限为45年。因此，本题的正确答案为A。

多选题本题中房地产年纯收益为( )。

【正确答案】 B

【答案解析】[解析] 掌握
[试题解析] 本题考查重点是对“房地年纯收益的计算方法”的掌握。房地年纯收益=房地年总收益-房地年总费用。房地年总收益=年租金收益+押金年运用收益，年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(万元)，押金年运用收益=押金×押金收益率=60×5%=3(万元)，所以房地年总收益=360+3=363(万元)。房地年总费用=月平均费用×12月=15×12=180(万元)。所以，房地年纯收益=363-180=183(万元)。因此，本题的正确答案为B。

多选题在计算建筑物年纯收益时，需选取( )参数。

【正确答案】 A、C、D

【答案解析】[解析] 掌握
[试题解析] 本题考查重点是对“建筑物年纯收益的计算方法”的掌握。建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率，建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年数/耐用年限。本题中已给出建筑重置价为每建筑平方米4000元，建筑面积为1000平方米，剩余使用年数为45年，耐用年限为50年，建筑物还原率为8%。所以，建筑物现值=4000×2500×(50-5)/50=900(万元)，建筑物年纯收益=900×8%=72(万元)。因此，本题的正确答案为ACD。

多选题 2006年11月1日时土地总价格为( )万元。

【正确答案】 B

【答案解析】[解析] 掌握
[试题解析] 本题考查重点是对“收益还原法计算土地总价格的方法”的掌握。土地总价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/(1+土地还原率)^{剩余使用年数}]。土地年纯收益=房地年纯收益-建筑物年纯收益，58题中已求出房地年纯收益为183万元，59题中已求出建筑物年纯收益为72万元，所以土地年纯收益=183-72=111(万元)，土地总价格=111/6%×[1-1/(1+6%)^50-5]=1715.6(万元)。因此，本题的正确答案为B。