多选题运用收益法评估不动产价值时，下列关于确定收益、费用和净收益的说法中，正确的有______。

A、总收益是最佳利用状态下的正常收益
B、非正常支出应从总费用中剔除，选择正常支出作为费用
C、总费用通常包括折旧费、管理费、维修费、保险费、税金等
D、净收益由总收益扣减总费用求得
E、有租约限制的，租约期内的收益宜采用租约所确定的租金

【正确答案】 A、B、D、E

【答案解析】 总费用通常包括管理费、维修费、保险费、税金等，不包括折旧。