问答题
某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞争，现委托某土地估价机构对A宗地进行投标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下所示。
(1)A宗地面积为2000m
2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。
(2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建筑成本均匀投入，建成后即可全部售出。
(3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%：银行年贷款利率为11%，土地还原率为8%。
(4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为
实例B：2370元/m
2；
实例C：2730元/m
2；
实例D：2500元/m
2。
A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。
| 比较因素 |
A宗地 |
比较实例B |
比较实例C |
比较实例D |
| 交易时间 |
100 |
-1 |
-5 |
-4 |
| 交易情况 |
100 |
0 |
-1 |
+1 |
| 区域因素 |
100 |
-2 |
+2 |
-3 |
| 个别因素 |
100 |
0 |
+10 |
+5 |
| 使用年期 |
100 |
-3 |
0 |
-1 |
根据以上资料，评估出该公司的投标地价。
【正确答案】1．解题思路及方法选用
先用市场比较法计算不动产总价，再用剩余法评估土地价格。
2．[解题步骤]
第1步：采用市场比较法确定不动产总价
(1)分别计算出3个案例的试算价格：
[*]
(2)采用算术平均求取不动产总价
单位面积不动产价=(2518.35+2587.09+2557.12)/3=2554.19(元/m2)
不动产总价=2554.19×2000×4=20433520.00(元)
第2步：计算建筑成本费用及利润
(1)建筑费=6000000.00元
(2)专业费=6000000.00×6%=360000.00(元)
(3)不可预见费=6000000.00×4%=240000.00(元)
(4)利息=(6000000.00+360000.00+240000.00)×[(1+11%)1-1]+地价×[(1+11%)2-1]=726000.00+0.2321×地价
或：利息=(6000000.00+360000.00+240000.00)×50%×[(1+11%)1.5-1]+(6000000.00+360000.00+240000.00)×50%×[(1+11%)0.5-1]+地价×[(1+11%)2-1]=726000.00+0.2321×地价
(5)税金=20433520.00×6%=1226000.00(元)
(6)开发利润=20433520.00×15%=3065000.00(元)
第3步：计算土地价格
地价=不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-税金-利润=20433520.00-6000000.00-360000-240000-726000.00-0.2321×地价-1226000.00-3065000.001.2321×地价=8816500.00
地价=7155700.00元≈716(万元)
单位地价=7155700.00/2000=3577.85(元/m2)≈3578(元/m2)
【答案解析】