问答题
某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。估价测算过程如下：
1．计算未来三年的净收益
A1=[360×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=-55.80万元
A2=[400×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=61.20万元
A3=[330×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=48.60万元
2．用未来数据资本化公式法计算每年不变的净收益
3．计算收益价格
1．计算未来三年的净收益
A1=[360×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=-55.80万元
A2=[400×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=61.20万元
A3=[330×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=48.60万元
2．用未来数据资本化公式法计算每年不变的净收益
3．计算收益价格
【正确答案】1．未来三年净收益计算错误
A1=(360-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=58.32万元
A2=(400-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=65.52万元
A3=(330-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=-52.92万元
2．用未来数据资本化公式法计算每年不变的挣收益公式错误
[*]
3．收益年限错误
[*]
A1=(360-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=58.32万元
A2=(400-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=65.52万元
A3=(330-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=-52.92万元
2．用未来数据资本化公式法计算每年不变的挣收益公式错误
[*]
3．收益年限错误
[*]
【答案解析】