综合题
有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为3200平方米，容积率为2.5，拟开发建设为公寓，土地使用权年限为50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率为90%，每建筑平方米的年租金预计为400元，年出租费用为年租金的25%。建筑费为每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10%，管理费用为建造成本的2%，建筑费、专业费、管理费用在建设期内均匀投入。在工期一半时，可以开始进行广告宣传，其销售费用率为不动产价值的0.5%。当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为15%，不动产综合折现率为8%。
要求：
【正确答案】本题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取开发完成后不动产总价，利用剩余法评估土地的价值。
【答案解析】
【正确答案】剩余法适用的范围： ①待开发不动产的评估。 ②对已建成不动产中的房屋或土地的评估。 ③将生地开发成熟地的土地评估。 ④待拆迁改造的再开发地产的评估。
【答案解析】
【正确答案】剩余法的计算公式为： 地价=开发完成后的不动产总价值-建筑费-专业费-管理费用-销售费用-投资利息-开发利润
【答案解析】
问答题
试估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价。(计算结果以元为单位，取整数)
【正确答案】该宗土地的评估值。 ①开发完成后的不动产总价值。 不动产建筑总面积=3200×2.5=8000(平方米) 不动产纯收益=400×8000×90%×(1-25%)=2160000(元) 不动产收益年限=50-3=47(年) 不动产总价值==2160000×12.1643=26274888(元) ②计算建筑费、专业费和管理费用。 建筑费及专业费=1000×8000×(1+10%)=8800000(元) 管理费用=(建筑费+专业费)×2%=8800000×2%=176000(元) ③计算销售费用。 销售费用=开发完成后的不动产总价值×0.5%=26274888×0.5%=131374(元) ④计算投资利息。 =地价×[(1+6%)3-1]+(建筑费+专业费+管理费)×[(1+6%)1.5-1]+销售费用×[(1+6%)0.75-1] =地价×[(1+6%)3-1]+(8800000+176000)×[(1+6%)1.5-1]+197062×[(1+6%)0.75-1] =地价×0.1910+8976000×0.0913+131374×0.0447 =地价×0.1910+825381 ⑤计算开发利润。 开发利润=(地价+建筑费+专业费+管理费用+销售费用)×15% =(地价+8800000+176000+131374)×15% =地价×15%+1366106 ⑥求取地价。 地价=-建筑费-专业费-管理费用-销售费用-投资利息-开发利润 =26274888-8800000-176000-131374-(地价×0.1910+825381)-(地价×15%+1366106) 地价=14976027÷1.3410=11167805(元) 单位地价=11167805÷3200=3490(元/平方米) 楼面地价=3490÷2.5=1396(元/平方米)
【答案解析】